“総額800万円”からできる！激安中古アパート投資術

まえがき

　本書をご覧いただきありがとぅございます。
　著者の脇田雄太です。

　私は17年前、20代のサラリーマン時代に不動産投資を始めました。現在は100室を超える大家業を中心に、不動産投資を始めたい方に向けたサポート事業もおこなっております。
　所有する物件の多くは、地方の築年数が古い中古アパートや中古戸建です。試行錯誤を繰り返しながらも、直近の家賃年収は5000万円、手取りは4000万円を超えました。
　所有物件はほぼ長崎なのですが、住まいは大阪ですので遠隔投資となります。ですが、15年以上かけて、物件探しから満室経営までを仕組み化したことで、大きなトラブルやストレスもなく、順調に資産を増やすことができています。

　私が不動産投資を始めた当時は、融資を引いて数千万円のアパートや1億円を超える一棟マンションへ投資するやり方が王道とされ、地方の激安物件を狙う手法は、どちらかというとトリッキーな扱いでした。
　しかし、時代は変わりました。普通の会社員がフルローンを引ける時代は終わり、中古不動産投資では頭金2割は当たり前、初心者がいきなり都市部で一棟物を買うことのハードルは高くなりました。
　その一方で、全国的な空き家問題がニュースになるなど、市場には築古戸建ての流通量が増え、地方の激安戸建投資は、すっかり不動産投資の手法として市民権を得るに至りました。
　私自身も、高利回りが狙える築古戸建投資に魅了されたうちの一人です。

　私はこれまでに著書を16作執筆してきましたが、その多くが長崎の中古戸建投資に関する内容でした。「5万円以下で中古のボロボロ物件を購入してはじめる」をテーマに、地方(長崎)でできるだけ少額の物件を探し、新築に見劣りしない長持ちさせるリフォームを推奨してきました。ボロ戸建投資についてアドバイスする機会も多かったです。
　しかし、世界でインフレ基調が強まったここ数年、読者の方からの相談の内容に変化がありました。ある程度自己資金がある方から、アパート投資に関する相談が増えてきたのです。
　確かに、戸建投資は堅実ではありますが、時間と一軒ずつのロストが割り増しになるのがネックです。
　たとえば、家賃5万円の戸建てを4戸買うのと、家賃5万円の部屋が4戸あるアパートを一棟買うのとでは、物件探しにかかる時間やリフォームにかかる時間は戸建の方が何倍も多くかかってしまいます。

　でも、「アパートは数千万円するし、融資も難しくなったとさっき言いましたよね？」 と思った方もいると思います。
　確かに、都市部のアパートはそうです。しかし、私が投資している長崎の中古アパートなら、リフォ－ム費用を含めても800万円以下で仕上げられるものが見つかります。
　そんな私のアパ－卜投資の手法を知り、「自分もやってみたい」という方が増えてきたというわけです。
　このような中古アパート投資へのニーズに応えるために、今回、今まで書いてこなかった「中古アパート投資ノウハウだけ」の本を執筆することにいたしました。

「BTO (ビルトトゥ—才—ダ—)」＝「脇田式　夢のアパ—トプラン」なら大家さん自身のペ—スで進められる

　先ほど、アパートは戸建より予算が増えると書きました。部屋数が多いのですから当然です。
　また、ある程度自己資金がある方がアパート投資に注目しているとも書きました。しかし、こちらについては補足があります。
　実は、私がサポートをしている方の中で、「アパートオーナーになりたいが、今はあまり予算がない」「資金が充分ではないが、良いアパートが見つかった時に買っておきたい」という方も時々いらっしゃいます。
　そんな方に私がお勧めしているのが、「BTO (ビルトトゥーオーダー)」という、予算に合わせてリフォームのレベルや戸数を決めるやり方です。

　たとえば、ある程度自己資金がある方からこんな問い合わせが増えてきています。

　「株で増えたお金を現物資産に替えたい。脇田さんのように現金での不動産投資を始めたいが、本業が忙しくあまり時間が取れない。利回りは10%あれば十分なので、手間をかけず、安定的に経営できそうなアパートが欲しい」
　「もうすぐ入る退職金を堅実に運用したい。何歳まで元気でいられるかわからないので、相続のことも考えるとなるベく早くはじめたい。できれば全てお任せできる投資先を探している」

　また一方では、こんな相談もあります。

　「スピード感を持って部屋数を増やすために、できるだけ利回りの高いアパートが欲しいが、予算が足りない。若くて体力も時間もあるから、自分でやれることはやっていく覚悟がある」
　「既に不動産投資をおこなっているが、融資が厳しくなって次が借りられない。資産はこれからもどんどん殖やしていきたいので、これからは家賃収入や本業の給料を貯めて現金で物件を買っていきたい」

　この人たちは同じように中古アパートに投資していますが、目的も予算も違います。つまり、その買い方や進め方は違って当然です。
　前者の二人はアパートを買った後、しっかりとリフォームをして安定経営を目指す手法が向いています。
　一方、後者の二人は予算に限りがありますから、アパートを買った後、一部屋ずつリフォームをして入居者を付けていくのが良いでしよう。

　私はこのような最初に物件を買い、少しずつ直しながら家賃を増やす手法を「脇田式 夢のアパートプラン」と呼んでいます。
　良いアパートが出てきたら全力で買い、リフォームは自分のペースで行う。
　全部一気にリフォームするよりは遅いけれど、戸建を一つ一つ買っていくよりはずっと速く資産を増やせる。
　不動産投資を始めたい人の層が広がり、不動産投資の手法が多様化する中で、私は今後、このようなやり方がもっとメジャーになっていくような気がします。

　付け加えると、私の不動産投資は基本的に融資を使いません。
　アパートでもリフォーム代込で800万円以内に収まるような物件が多いですし、私がリスクを好まない性格なので、大きな借金をしたくないのです。
　融資を使う不動産投資と違い、現金買いの築古物件投資は、
「早く満室にして、ローンを返済しないと持ち出しになってしまう」
「すぐに埋めて銀行に報告しないと、次の融資を受けにくくなる」
というような心配がありません。
　自己資金を使う代わりに、最初から最後まで自分のペースでやり方を決められる。それがこの手法の醍醐味といえると思います。

攻めの投資から守りの投資へとスタンスを変えたい人たち

　現金での中古アパート投資は、既に不動産投資を始めていて、数億円の借金がある方にも適しています。実は私自身が一棟目は約1億円の融資を受けて都市部の 一棟マンションを買った人間です。
　借金には少ない自己資金で不動産を買えるメリットがありますが、天災や事件事故など、不測の事態が起きれば返済が不能になり破綻するというリスクもあります。
　心配性の私はそれが不安でした。ですから、現金買いの長崎の物件からの家賃収入が、借金の返済分を超えたときはとてもホッとしました。
　そして、同じようにこれまでは借金派だったけれど、今後は攻めより守りを強化したい、借金のリスクをこれ以上増やしたくない、といった理由から、現金買いにスタンスを変える人たちが出てきています。
　フルローンで立派なRCマンションを買った人たちが、現金を持って地方の中古アパー卜を買いに来るのは決して、理屈に合わない話ではないのです。

　このように、投資家さんの資産背景や目的によって、様々な活用ができるのが長崎の中古アパート投資です。
　本書はそんな様々な方たちに向け、地方の格安中古アパートを買い、高利回りかつ安定的な収入を得る方法をお伝えするものです。
　東京や大阪の会社員の方で、この手法で資産を増やしている人も多くいます。
　実例も多く紹介したので、ぜひ読み進めて欲しいと思います。

　ご存じの通り、全国の都市部で不動産価格は上がり続け、潤沢なキャッシュフローの出る物件を見つけることが難しくなっています。
　しかし、長崎にはまだまだチャンスがあります。
　本書ではリフォームで使っている部材の型番なども含め、私が実践する中古アパート投資の手法をできるだけわかりやすく紹介しています。
　本書が一人でも多くの不動産投資を始めたい方、安定収入を得て人生を豊かにしたい方のお役に立てれば幸いです。

脇田雄太

◆著者略歴◆

脇田雄太(わきたゆうた)

元サラリーマン、現在は中古アパート・戸建て専門の大家さん。大阪・長崎2拠点の脇田雄太事務所代表。愛称は“ワッキー”
1977年生まれ。大阪府出身。立命館大学政策科学部卒。在学中、通商産業省(現：経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。在職中の2007年、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに、合計7棟32室の投資用物件を取得しセミリタイア、専業大家となる。
2009年に「脇田雄太事務所」代表として起業、大阪・長崎を拠点に活動中。投資規模としては、合計100室超の投資用物件を取得、家賃年収は5000万円(キャッシュフ ロー4000万円)を超えている。『日経マネー』『エコノミスト』などビジネス誌へのコメント実績多数、セミナー講師としても、全国賃貸住宅新聞社をはじめ多くのセミナーに招かれるなど人気を博している。
著書に『最新カラー版"5万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資』『“激安物件”から手取り年収4000万円!?ワッキー流“超”キャッシュフロー投資術』 (共にごま書房新社)ほか、計17作執筆。

まえがき

第１章　20棟116世帯を高稼働経営！私の地方・中古アパ－ト投資実例

実例１　1K×6戸➡2K×4戸に改築した200万円アパ－ト➡表層リフォ－ムで利回り25%の優等生物件に
実例２　延べ床面積160平米の「大型戸建」を250万円で取得➡「2戸のアパ－ト」に改築
実例３　225万円で取得した、階段が崩れ2階に上がれないメゾネット型アパ－ト➡ベット可物件に改造して人気物件に
実例４　手持ち資金だけでまずスタ－トし、１室ずつリフォ－ムしていった630万円取得の4戸アパ－ト【リフォ—ム代　計1280万円(段階的に支払い)、利回り15%】
実例５　工事内容で賃料にも差をつける戦略をとった２棟を計250万円で取得したアパ－ト【リフォ－ム　計1930万円(段階的に支払い)、平均利回り11%】
コラム　脇田式「夢のアパ—トプラン」方式なら、各自の目標レベルや支払いペースでいち早くアパ—卜を取得でき

第２章　サラリ—マンには「少額現金・空室知らず」の地方・中古アパート投資が最適！

１　家賃収入を増やすことで、自分自身の将来を変えることが出来る
２　新NISA・iDeＣoなどの投資よりも不動産投資が有利なワケ
３　手取り年収4000万円を超えた「脇田流」中古物件投資とは
４　融資がつかないから、その分安く買える
５　現金が必要だが、借金のプレッシャ—がない
６　所有物件の稼働率は常に9割以上
コラム　メリットばかりの営業セ—ルスには要注意

第３章　激安「地方・中古アパ—卜物件」の探し方〜お宝物件情報は業者から入るとは限らない

１　不動産業者だけじやない！格安物件の購入ル—卜と最近の事例
２　不動産情報サイトを毎日チェックする
３　ネット検索+直接訪問してみるとチャンスが広がる
４　高利回りを狙うなら、人の何倍も行動すること
５　地元の不動産営業マンさんから安くなりそうな情報を聞き出す
６　わからないことは自分で調べる
７　パートナ—の不動産業者、弁護士、司法書士などに情報の網をはる
コラム　事故物件はありなのか？

第４章　買った後で後悔しない！地方・中古アパ—卜購入時のチェックポイント

１　“投資対象物件”かどうか？まず確認すべき「2つ」の最低条件
★条件1:賃貸需要がある
★条件2:建物の状態が想定利回りを連成できるレベル以上
２　構造、インフラ、残置物？？初心者が、“見落としがち”な「4つ」のチェックポイント
チェック1　建物の構造部分の点検
チェック2　インフラの状態確認
チェック3　環境や残置物の確認
チェック4　入居付けに関する情報の確認

第５章　利回りアップの知恵！脇田流「コスパ重視リフオ—厶」術

1の知恵　令和の最新常識！「中古アバ—トリフォ—ム」4つの基本ポイント
2の知恵　大家さんからの「施主支給」のコツ
3の知恵　リフォ－ム会社ではなく職人さんへ「直発注」する
コラム　入居者がつかない・・・低品質コストカットで失敗！にご注意

第６章　満室経営への道！遠隔・地方・中古アパ—卜「7つ」の管理術！

１　「自主管理」か？管理会社に「委託」か？
２　「仲介営業マン」に自分の物件を優先的に扱ってもらう
３　「空室が埋まらない」理由を具体的な数字に基づいて分析する
４　賃貸仲介さんだけではない！自分で「空室を埋める」テクニック4
５　どんな「入居者」をターゲットにするか？
６　「保険」を活用して賃貸経営のリスクを減らす
７　日本では欠かせない「地震」への備え

第７章　不動産投資逆風の時代をどう戦うか！

１　普通の人が新築アパマン投資をできる時代は終わリ？
２　地方の中古物件投資はどうなる？

あとがき