令和最新版 少額現金ではじめる！「中古１Rマンション」堅実投資術

　かつて大家業(不動産投資)は「不労所得」と言われました。労働力の代わりに資産が働いて現金を稼いでくれるのは事実です。昨今は、FIREという単語も米国 から入ってきて、より不動産での投資を身近に感じていることかと思います。

　しかし、これから入門する方は、不労所得で「本業リタイア」というよりも、サラリ－マンの仕事と同じ真剣さで大家業を兼業する、FIREというよりも大家さんという職業に転職する、という取り組み姿勢が必要です。

　不動産投資の中でも区分マンション分野は、入居・運営・管理がシステム化されていて、手間と時間が比較的掛からないですが、それでも労働力以上に頭を使い、工夫し、意思決定し、実行する「胆力」が大切です。また、コロナ後、更に重要で難しい点は、市場が急速に激変する過渡期にあることです。

 
著者略歴

芦沢 晃(あしざわ あきら)

1958年、借家住まいのサラリ－マン家庭に生まれる。都内某大学院博士前期課程で電気工学専攻。学位とプロ資格を取得し電気メ－カ－へ入社。1989年、自宅中古マンションをロ－ンで購入、住替えで担保割れ売却不能、自己資金1500万円を失い全額借金となる。自宅賃貸をきっかけに、手探りの不動産投資を スタ－ト。その後、介護費用を目的に、中古賃貸マンションを1部屋ずつ時間をかけて現金投資。現在、都心〜京浜地区を中心に区分分譲マンション58棟にて60室を運営中。大家歴29年、手残り家賃(管積控除後)は年間約2,900万円となっている。約40年間継続中の証券投資は不動産とほぼ均等した資産で運用中。
18年間に及ぶ母の介護が終了し、60歳まで最前線で活躍したサ ラリ－マンも定年退職したが、現在も個人技術士業との兼業大家と して現役活躍中。また、大家業・個人技術士業での講師や学会参加、 専門書執筆、『健美家』『楽待』コラ厶執筆、コメンテ－タ－、健美家ラジオのパ－ソナリティなど、好きな分野で楽しみながら第二の人生を満喫中。
不動産関係著書に『東京オリンピック直前版“中古ワンルームマンション"投資の秘訣！』(ごま書房新社)、『サラリ－マン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」』(筑摩書房)ほか累計11作執筆。

はじめに

新章　インフレ円安と金利の時代・ワンル－ム区分投資最新事情

1　生涯支出と収入、資産キャッシュフローを計算しよう！
2　時代で変わる「自己資金作り」と「資産形成ポートフォリオ」
3　話題の「iDeCo」 「NISA」と不動産投資の組合せ
4　世界を動かす「ドル」の視線から、全アセットと不動産を比較観察する
5　インフレ令和時代の「サラリーマン区分物件大家」入門

コラム　著者・芦沢晃の「最新・区分投資事例」紹介
【最大のリスク「漏水」との闘いとその結末とは！】

１章　全60室の1Rマンション投資公開！
30年に渡る経験に観る教訓集

1　60室(58棟)の全物件を詳細デ－夕で振り返る
2　26年間の空室率、家賃下落率、内見者数・・・大家稼業の実際デ－タ
3　結局、リフォ－ムや修繕費はいくらかかっていたのか？
4　教科書にない！「空室と家賃下落がセット」な理由とその対処法
5　写真で見る！私が取り組んでいる最新テ－マ例

コラム　大家歴26年！　還暦サラリ－マンの成功原点

２章　理論価値を計算し自分に合った物件を探す

1　積算法
2　収益還元(DCF法)
3　自分の投資ポジションを明確に持つ
4　物件は何処から湧き出ているのか
5　専業大家さん(大家事業家さん)の実力は凄い
6　不動産投資は価値の交換ゲーム

３章　現金購入のための自己資金をどうつくるか？

1　サラリ—マンは時間が味方！じっくり増やす
2　本業以外で好きな事をお金に換える仕組みを作り楽しみながら続ける
3　少額で少しずつ買い、長期で行うおススメ株式投資
4　基本に忠実にスタートすれば良かった!?
5　あっと驚いた！大家さん仲間の「自己資金づくり」事例

コラム　最新「自己資金作り」はこれだ！
インフレ時代のグロ－バルマネ－の動きと海外目線で「株式・証券」インカムを狙う！

４章　優等生物件より、個性アリ物件を探す

1　優等生物件の資格
2　自分に必要な本質価値(個性)を見極める

５章　購入ル－トの開拓方法と注意点

1　不動産業者さんの経営戦略を知っておく
2　物上げをご縁とする
3　ワンストップソリュ－ション
4　投資家と業者さん、両方の視線を持ち、自分を守る
5　経年変化のリスクも投資家だけに降りかかる？
6　インタ－ネット物件が良い場合もある
7　WinWinの関係構築
8　その不動産会社の得意な物件をお願いする
9　担当者に合わせてお願いする
10　自分視点の条件でなく、担当者が紹介しやすい条件に嚙み砕いてお願いする
11　エリアを調査し、地域の特徴を頭に入れておく

６章　スピ－ド重視の物件調査

1　区分はとにかくスピ—ドが勝負
2　インタ－ネットで30分以内に決断
3　最重要なのはインスペクション
4　オ－ナ－チェンジ物件はレントロ－ル
5　契約前には必ず現地を見ましょう
6　足の速さの考察
7　投資用区分物件独自の業者さん「持回り」

７章　区分物件管理の極意

1　物件に管理システムが付属している
2　卷き直しの戦略
3　部屋每に最適メニュ－を選べる
4　ポ－トフォリオの管理をメニュ－グル－プ化する
5　最新の運営状況
6　共用部管理

コラム　初心者は知らない！トラブル事例とその対策術

８章　60室の物件より研究過程・優れた成功事例を詳細に観る！

1　直近6物件共通・4つの購入方程式
2　研究→実験→成功！他室にはない設備を低コストで実現！
3　近所で習得したノウハウを遠方物件に水平展開
4　習得したノウハウでリスク物件購入選択肢の幅が広がる
5　吉祥寺「駅徒歩30分、バス便物件でも根強い賃貸」
6　町田「ウィ－クリ－マンション解約後、外人入居。国際化が進む街」
7　横浜金沢区「15・3%の利回り！約10年で投下資金を回収」
8　1ヵ月で入居いただいた「事故区分物件」の購入実験
9　皆様独自の方法を

コラム　出口戦略考

あとがき

※本書は2021年に刊行された『最新版少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術』芦沢晃/著(ごま書房新社)に加筆し、再編集したものです。