初心者は知っておきたい！“6つ”の新築アパート投資術

はじめに

　皆さんは、新築アパートとのお付き合いをどのくらいの期間で考えています か？
　ローンを完済するまでの期間、建て直しをするまでの期間、売却するまでの期間・・・それぞれの思惑があるかと思います。
　私はというと、大家生活を20年以上続け、現在60室を運営しています。父の代に建てた木造アパートは気が付けば築50年を超えました。このアパートは絶えず満室で稼働してくれています。
　つまり、上手に付き合っていけば、賃貸としてのアパートの寿命は想像以上に長いのです。

　始まったときは気が遠くなりそぅだったローン返済も時間が解決してくれます。 最近では、2003年に私が初めて新築した、神奈川県川崎市にある吹き抜けアパートのローンを完済しました。
　居住性のよい競争力のあるアパートを追求した結果、築20年経った今でも近隣の中古物件より高い家賃で満室が続いています。　
　結局のところ、それが答えだと思います。

　さて、本書は私にとって20作目の著書となります。アパート作りと共に、その時代ごとの正解を書き綴ってきた、もうひとつの私の歴史です。
　思い返せば2006年に『アパート投資の王道』(ダイヤモンド社)をきっかけに、数多くの本を執筆させていただける機会に恵まれました。
　処女作でのテーマは、それまでに業界の発想にはなかった、地主ではなくサラリーマン向けの新築アパートの内容でした。
　東京23区、それも「目黒区・世田谷区の好立地に限定して新築アパートを建てる」というコンセプトで、構造や間取りまで踏み込んだ提案をして実行に移したのは、一大家としては画期的なことでした。
　それが、今でも現役で高稼働を続ける吹き抜けアパートです。
　その後、郊外型のアパートをいくつか生み出しました。これも、それまでにはない新しいものをプランニングしています。
　こうして、吹き抜けアパート、郊外型アパート、ガレージハウス、旅館アパー卜など、時代に合わせたアイデアで、魅力あるアパートを造り続けてきました。
　その数は、2023年時点で4 0 0棟を超えています。

　本書のタイトルは「初心者は知っておきたい！“6つ”の新築アパ－卜投資術」 ですが、読者の皆さんに本当に知ってもらいたいのは、不動産投資のノウハウだけでなく、本質を見極めること。
　私たち大家は「利回り〇％」「フルローン」「借金〇億円」といった表面的な数字に囚われず、いつの時代でも入居者が選ばれる、住み心地の良いアパートを提供するベきです。
　
　そのためには、どんなアパートを建てればいいのか。
　その答えが本書にあります。
　具体的にいえば、私がオススメする【新築アパート投資6つの手法】です。
　詳しくは本文に譲りますが、その6つの手法について概要をご紹介しましょう。 1つ目は、20年間高稼働を続ける【吹き抜けアパート】 です。私が初めて企画したアパートで、これまでなかったアパ－卜ということで、そのノウハウはいち早く書籍化されています。
　何棟も造り上げるうちにブラッシュアップされて、その魅力は色褪せるどころか、今でも高い家賃で入居が決まります。

　2つ目は東京にこだわらず、日本全国で再現できる【ガレージハウス】です。
　車社会で強みを持つため、駅ではなく道を主体にニーズを集めています。なんといっても、土地値を低く抑えることができるので、サラリーマン大家さんでも取り組むことができます。

　3つ目は、安定稼働が望める、生活保護者向け【社会貢献アパート】です。
　2階建て4室というシンプルなアパ－卜ですが、生活保護者にとって魅力的であるよう注力しています。

　4つ目は、物件の半分以上をマイホームにすることで、残りをアパートとして貸し出せる【賃貸併用住宅】です。
　この場合、都心であれば吹き抜けアパート併用、地方であればガレージハウス併用にして、賃貸物件としての競争力もあるマイホームを持つことができます。 ここでポイントは、マイホームなので住宅ローンが使えること。
　住宅ローンは低金利ですから、ローン返済を家賃収入で返すことにより、かなり安くマイホームを手に入れられるのです。

　5つ目は、インバウンド需要で大きく稼ぐ【小規模旅館】です。アフターコロナでは絶好調の旅館業ですが、ハイリスク・ハイリターンの側面もあるため、事業者さんや地主さんといったまとまった資金を持つ方に向いた投資です。

　最後は【相続】です。相続は個別性が高く不動産投資でも「この手法が合う」と断言できるものではありません。

しかし、相続税対策と不動産の相性は非常に良く、やり方さえ間違えなければ、その効果は非常に高いです。その反面、うまく対策ができず利益を減らしている人、むしろ作らなくていい借金を重ねている人も見受けられます。
　相続税対策はとにかく早めが基本なので、心当たりある人には本書の相続の章をぜひお読みいただきたいです。

　いかがでしょぅか。記念すべき20作目の書籍ですので、20年の経験をノウハウ として詰め込みました。そのすべてが現在でも再現できる内容です。
　これから新築アパートを建てる、全ての方に読んでもらいたい本となりました。

　本書があなたの不動産投資の一助になれば、著者として望外の喜びです。

　　　　　白岩貢

著者略歴
白岩貢(しらいわみつぐ)

1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。
世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出してバブル崩壊と共に人生も崩壊。夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり、20年前に父の相続を受けて本格的にアパート経営に乗り出す。

60室所有の大家でありながら本業の傍ら不動産投資コンサルタントとして、その時代に合ったアパー卜づくりを東京の目黒区・世田谷区を中心に、累計400棟サポートしている。

著作に『アパート投資の王道』(ダイヤモンド社)、 『親の家で金持ちになる方法』(アスペクト)、『全国各地・サラリーマンでもできる“身の丈”新築ア パート投資』『「金持ち」相続・貧乏相続」（供にごま書房新社)ほか、計20作執筆。

■白岩貢事務所 http://shiraiwamitsugu.com/

はじめに

第1章　新築不動産投資の落とし穴

儲からない新築アバ—卜を買って後悔
間違えてはいけない立地選び
買ってはいけない悪質なアパ—トメ—力—
新築アバート投資、最大のリスクは倒産
工事が途中で止まると大変な事態になる
大きな会社だから安心といぅわけではない
少人数でも建物はできる
コンサルはリスクへッジの観点で有用
人柄がいいからという理由で選んではいけない
大切なのはどんな新築アパ—卜を造るか
物件の正解は人や土地ごとに異なる
地方の物件が安いのには相応の理由がある

【新築のプロ &二人の建築・設計のプロ対談】
初心者は知っておきたい！新築アパ—卜投資を成功させる『建築』『設計』のアイデアと知識
〔前編〕新築アパ—卜で被害が急増しているワケ

•なぜ「新築」がいま流行っているのか
•アバ—トメ—力—での失敗
•大手アパ—トメ—力—のニュ—スにもなった界壁問題
•なぜ、地盤が傾くの
•被害者は疲弊して諦めるケ—スが多い

第２章　私がオススメする【6つの手法】

2003年から満室稼働、ブル—オ—シャンで戦える【吹き抜けアパ—卜】
日本全国でOK、車社会で強みを持つ【ガレ—ジハウス】
安定稼働、生活保護向け【社会貢献アパ—卜】
半分を賃貸、半分を自身の住まいにする【賃貸併用住宅】
インバウンド需要で大きく稼ぐ【小規模旅館】
税理士や不動産会社は総合的に判断できない【相続】

第３章　き抜けアパ—卜

吹き抜けアバ—卜の特徴
50年経っても現役で家賃を稼ぎ続ける世田谷のアバ—卜
駅から近い二面道路に建つ吹き抜けアパ-卜
吹き抜けとメゾネットの融合

第4章　ガレ—ジハウス

地方でのオススメはガレージハウス
高い家賃は魅力だが'高すぎるのは危険
ガレージハウスの土地選び
埼玉でガレ—ジハウス2棟を施工中

第5章　社会貢献アパ—卜

社会貢献アパ—卜で求められるのは快適さ
全部屋が角部屋の快適なお部屋

第６章　賃貸併用住宅ガレ—ジハウス型／吹き抜け型

賃貸併用+ガレ—ジハウスという選択肢
年収500万円でも賃貸併用+ガレ—ジハウスは建てられる
年収1000万円以上なら東京・世田谷でも可能
既にマイホ—厶のある人もやり直せる
転勤族なら賃貸併用住宅を複数建てる手もある

第７章　小規模旅館

アパ—卜を旅館にするという考え方
旅館を行うためのルールとは
コロナ前に戻ったインバウンド需要
荒川区・文京区・台東区以外を狙おう
東京では普通の家がジュニアスイ—卜に-！
渋谷エリア、最寄り駅から徒歩4分の人気旅館
テッパン人気の浅草は常に高稼動

【新築のプロ&二人の建築・設計のプロ対談】
〔後編〕詐欺・欠陥・・・
才—ナーが被害に遭わないための自衛手段とは？
•欠陥住宅を避ける方法
•柔軟で才—ナ—の意見を聞いてくれる人
•建築会社・工務店「倒産」の兆候
•失敗しないためには

第８章　相続税対策での新築商業ビル

相続税対策では無知が罪になる
地方の土地は売り、都内の好立地に買い替えよう
路線価と実勢価格の乖離をうまく利用する
相続税対策は「なるはや」が基本
忘れてはいけない無償返還の届出
効果が大きいのは超一等地
原宿駅から徒歩4分、5億円の商業ビル事例
超一等地は、コロナ禍・商業地でも客付けに苦労なし
隣接する土地2つが奇しくも同時に売りに出た自由が丘の貸家建付地事例

おわりに