“激安物件”から手取り年収4000万円!?ワッキ－流“超”キャッシュフロ－投資術

　現在の私は、ボロ物件を中心に約200室を所有しており、家賃年収は5000万円、キャッシュスロ－(手残り収入)は4000 万円を超えています。

　平均利回りは20%程度です。

　ここで不動産投資を知る方なら、「えっ、家賃5000万円に対して、キャッシュフロ－が4000万円は多すぎません?!」と思うでしようが、事実なのです。

　なぜなら、「ワッキ—流」のボロ物件投資は基本的に現金買いなので、入ってくるお金のほとんどが手残りとなります。

　ですので、このような“超”キャッシュフロ－の不動産経営が可能となるのです。

　最初にある程度の資金がいりますし、手間暇もかかりますが、返済の不安を抱えることなく、自分のペ—スで投資を進められるというメリットがあります。

 

脇田雄太(わきたゆうた)

元サラリーマン、現在は中古アパート・戸建て専門の大家さん。大阪・長崎2拠点の脇田雄太事務所代表。愛称は“ワッキー”1977年生まれ。大阪府出身。立命館大学政策科学部卒。在学中、通商産業省(現：経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。在職中の2007年、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに、合計7棟32室の投資用物件を取得しセミリタイア、専業大家となる。

2009年に「脇田雄太事務所」代表として起業、大阪・長崎を拠点に活動中。投資規模としてはボロ戸建を中心に、合計100室超の投資用物件を取得、家賃年収は5000万円(キャッシュフロ－4000万円)を超えている。『日経マネー』『エコノミスト』などビジネス誌へのコメント実績多数、セミナー講師としても、全国賃貸住宅新聞社をはじめ多くのセミナーに招かれるなど人気を博している。

著書に『"5万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』『"5万円”購入ではじめる「副業」不動産投資』(共にごま書房新社)ほか、計15作執筆。

• 脇田雄太事務所公式ホームページhttp://wakita.in
• 長崎のボロ物件投資を楽しむ<脇田雄太>のブログ

https://ameblo.jp/wakitayuta/ ※ほぼ毎日更新！

• 脇田雄太のコラム

(国内最大級･不動産投資と収益物件の情報サイト『健美家』にて)

http://www.kenbiya.com/column/wakita

巻頭カラ—　
ワッキー流　激安物件で積み立てる“超”キャッシュフロー投資事例
ワッキー流　新築並みに仕上げる“コスパ”リフォ－ム！

まえがき　
ボロ物件投資を始めたことで、老後の生活資金の心配がなくなりました

第１章　なぜいま「ボロ物件投資」に注目が集まるのか？

１　属性関係なしですぐに始められるのは、ボロ物件投資だけ
２　融資を使わないからライバルが少ない
３　融資状況やマ—ケットに左右されず、自分のペ—スで買い進められる
４　安く買うから安く埋められる
５　資材高騰のマイナス分を吸収するには、利回りの高さが重要
６　余裕あるキャッシュフロ－が安定的に続く
７　不安定な時代に小さなリスクで手堅く資産を増やせる
８　金額が小さいことがリスクへッジになる

第２章　ボロ物件とうしで“超”キャッシュフロ－を達成した「6つ」の実例！

実例1【脇田所有物件】
利回リ16%、年間240万円のキャッシュフロ－を産む4世帯アパ—卜
実例2【脇田所有物件】
年間840万円のキヤッシュフロ—
2棟で「1300万円」購入の元幼稚園改築アパ—卜
実例3【脇田所有物件】
DIYで利回り50%超え、年間48万円のキャッシュフロ－を産む戸建物件
実例4【神奈川在住・30代】
ボロ戸建3戸で年間キヤツシュフロ－150万円！
心配性の奥さんも納得した横浜の初心者サラリ—マン夫婦の事例
実55【大阪在住・40代】
アパ—卜4室+戸建のセットで一括購入で年間キヤッシュフロ－240万円！
8000万円の新築を後悔したサラリーマン大家さんの事例
実例6【東京在住.40代】
1年で3棟購入、利回り20%超え、年間キャッシュフロ－360万円！
老後の蓄えが完成した自営業ご夫婦の事例

コラ厶　ボロ物件に多い個人間売買で気をつけたいこと

第３章　高キャッシュフロ－ボロ物件の探し方7つのポイント！

１　不動産情報サイトを毎日チエックする
２　地元の不動産会社の営業マンさんから安くなりそうな物件の情報を聞いてくる
３　パ—トナ—の不動産業者、弁護士、司法書士などに情報の網をはる
４　「これだ！」というボロ物件を見つけたら、謄本を取得して所有者にアプロ－チする
５　ボロ物件の処分に困っている人から譲ってもらう
６　日常の至る所に売却の話は転がっている

第４章　ボロ物件投資で失敗しないための事前チェックポイント！

１　まず確認すべき2つの最低条件
条件1:賃貸需要がある／条件2:建物の状態が想定利回りを達成できるレベル以上
２　ボロ物件購入時のチェックポイント
チェック１　建物の構造部分の点検
確認ポイント①基礎の状態・シロアリ被害の有無／確認ポイント②躯体(柱や梁(はり))／確認ポイント③水仕舞い(雨漏り)
チェック２　インフラの状態確認
確認ポイント①下水道／確認ポイント②上水道／確認ポイント③都市ガス／確認ポイント④テレビアンテナ／確認ポイント⑤再建築可能か、前面道路の種類は？
チェック3　近隣や残置物の確認
確認ポイント①近所に嫌悪施設はないか／確認ポイント②残置物

第５章　「コスパ」リフォームで投資費用を抑える

１　ボロ物件でもニーズに合ったリフォ—ムは不可欠
水回りのバリューアップ
①洗面台／②洗濯機置き場／③浴室／④トイレ(洋式・和式)／⑤流し台
床、壁、天井のリフレッシュ
①クロスの張り替え／②フロ—リング
２　施主支給
建物全般
①フロ－リング材ング材／②姿見(全身鏡)／③照明器具／④火災報知機(煙&熱探知10年寿命)／⑤テレビカラーモニタ—ホン／⑥エアコン／⑦台所用ワンレバ—水栓金具／⑧洗面所／⑨洗濯機パン／⑩洗濯機用オートストッバ—水栓金具／⑪温水洗浄便座／⑫トイレットペーパーホルダ—(棚付き2連タイプ)
３　リフォーム会社ではなく職人さんへ直発注
４　コストカットの失敗に注意
５　リフォームにコストをかけるようになった理由

コラム　Before&After写真で見る低価格で中古物件をリファインする方法

第６章　ボロ物件でも満室経営を維持する方法

１　仲介営業マンさんに自分の物件を優先的に扱ってもらう
２　空室が埋まらない理由を具体的な数字に基づいて分析する
３　賃貸仲介さん以外にも頼るべし！
４　生活保護受給者も大切な入居者です
５　入居付けで失敗する人の特徴

第７章　本やセミナ—で教えてくれない！ ボロ物件投資のディープな世界

１　区分マンションでもボロ物件投資はできる
２　わからないからやめるのではなく、わからなければ自分で調べる
３　不人気の単身物件をもう一度、人気物件にする方法
４　資金力はないけれどアパートを欲しい人の買い方

あとがき　成功のために最も大切なのはブレない気持ち