全国各地・サラリ－マンでもできる“身の丈”新築アパ－ト投資

はじめに

　コロナ禍の発生から、早2年が経ちました。世界情勢も大きく変化し、多くの人がさまざまな問題意識や不安を抱いているとお察しします。
　私自身、より強い危機感を抱くようになりました。日本という国や日本人が、かれこれ何十年も停滞しているなか、状況はますます悪くなっているように思えます。
　20年間で、400棟ほど新築アパートのサポートをしてきましたが、不動産投資業界にとってもかなり深刻な問題になる予感がしています。

　先日、40代後半のAさんが私のもとへ相談に見えました。有名な老舗デパー卜にお勤めのAさんは年収700万円ほどですが、10年間も給料が上がっておらず、むしろコロナ禍の影響で下がったそうです。
　東京商エリサーチの発表によれば、全国主要百貨店70社の2020年度売上高は、合計4兆996億円で、前期より1兆5189億円の減少。調査を開始以来、5期連続の減収とのこと。
　コロナ禍の影響が直撃し、外出の自粛や休業、時短営業に加え、インバウンド需要の消失など、かつてない苦戦を強いられた結果、Aさんの勤めるデパー卜もまた苦境に立たされています。Aさんには、お子さんがいらっしゃることもあり「生計が非常に苦しい」と嘆いていました。

　ちょうど同じ時期に、もう一人、薬剤師でドラッグストアに勤務するBさんも相談にいらっしゃいました。
　Bさんは薬剤師免許を持ち、20年間働いているにも関わらず、やはり給料が上がっていないとのことでした。
　かねてからの薬剤師不足で求人はあるとはいえ、給料水準は資格の難しさのわりに高くありません。今後、AIに奪われやすい職種ともいわれています。
　Bさんが勤めるドラッグストアは食品や日用品も扱っているのですが、ここ最近はコロナ禍における生活苦が原因なのか万引きが急増したそうです。
　しかし、薬剤師のほかにスタッフが2人しかいないため、監視は行き届きません。そもそも万引き犯を捕まえたところで給料が増えるわけでもないため、 熱心に対策しようとするスタッフは皆無だそうです。
　そうした話を聞くたび「この国は終わってるな・・・」と感じずにはいられません。

　前述の薬剤師だけではなく、AIの台頭により、これまで安定していると疑いもしなかった職業でさえ、危機にさらされる現実が予測されます。
　例えば、エリートの代名詞である銀行員も状況が大きく変わりました。実際、多くの銀行が合併しているため、支店もどんどん縮小されています。
　我が家の最寄り駅の銀行も、以前はATMが4台ありましたが、経費削減の ため今は2台に減りましたし、お付き合いのある銀行員から、給料が下げられて困っていると聞きました。これからは人員削減など始まり、より厳しくなっていくことでしよう。

　こうした状況下においては、何らかの方法で副収入を得て生活を安定させたいと考えるのは当然です。
　しかし、いったいどんな投資を選べば良いのかわからない・・・これは投資を検討する皆さんにとって共通の課題でしよう。
　世の中には数多くの投資先がありますが、投資に絶対はありません。
　預金や国債などのリスクが低く手間のかからないものは、リタ－ンが少なすぎます。とはいえ、高いリタ－ンを求めると、その分リスクが上がったり、多くの時間が必要だったりします。

　そんななか、私が自信を持っておすすめしているのが不動産投資です。
　こういうと、「今は不動産投資のスタ－卜に向かない時期ではないか？」というご意見もあるでしょう。たしかに、ここ数年は物件価格がバブル期を超える勢いで高騰しており、採算が合うようなアパートを見つけるのは至難の業です。
　くわえて、不動産投資に対する融資付けも非常に厳しくなっています。しかも、この状況は当面続くと予想されています。

　そこで私が本書で提案するのは、現在の恵まれているとはいえない環境でも実現可能な投資法です。
　ストレスのない価格で物件を取得し、無理のない家賃で賃貸する・・・私はこれを「身の丈」新築アパート投資と名付けました。

　これまで私が提唱してきた、世田谷・目黒などの都会の 一等地で、高い家賃を支払って住むような高属性を夕－ゲットにするのではなく、価格帯の低い場所で、安くて良い部屋を提供する新しい手法です。
　もちろん、今でも都内の目黒・世田谷といった場所が良いことに変わりはありません。私のアパートや、私がサポートしたアパ－トは高い家賃で高稼働しています。
　しかし、東京都内の土地値の高騰から、一般のサラリーマンが手を出せるような投資ではなくなっています。
　融資についても以前のようなフルローンやオーバーローンが出にくいため、一等地にアパートをつくろうとすると莫大な頭金が必要です。もはや再現性がありません。
　そこで、首都圏であれば、千葉・埼玉・神奈川などの郊外を狙います。そのほかの地域は日本全国が対象です。

　「人口減少が著しい地方でアバート投資をするなんて怖い」

　そんな風に思われる方もいらっしゃるかもしれません。そこはその地域でも 圧倒的な競争力を持つアパートを提案します。
　しかも、方法は一つではありません。
　今回は「身の丈」がテーマですから、手ごろな価格帯で、まったく別のターゲットを狙う新築アパートを2種類。またアパートだけでなく、住宅ローンを使った方法もご紹介します。
　もちろん合法で、詐欺的なスキームではありません。
　まったくの初心者でも、これまでアパートを1棟も買ったことのない人でも 現実的に取り組める方法です。

　　　･････つづく

著者略歴

白石 貢　(しらいわみつぐ)

1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。
世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出してバブル崩壊と共に人生も崩壊。夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり、その後、土地の相続を受けて本格的にアパート経営に乗り出す。
60室所有の大家でありながら本業の傍ら不動産投資アドバイザーとして、その時代に合ったアパートづくりを東京の目黒区・世田谷区を中心に、累計400棟サポートしている。

著作に『アパート投資の王道』(ダイヤモンド社)、『親の家で金持ちになる方法』(アスペクト)、『ポストコロナ時代の“新”大家戦略！堅実にお金を殖やす“身の丈”不動産投資』『「金持ち」相続・貧乏相続」(共にごま書房新社)ほか、計19作執筆。

♦白岩貢事務所 http://shiraiwamitsugu.com/

はじめに

第１章　間違いだらけの不動産投資

もしも手元に余剰資金があったら・・・預金は最悪の選択肢
資産運用における、それぞれのメリット・デメリット
不動産投資の失敗
不動産投資は簡単ではない
多額のお金をかけて「投資を学ぶ」人たち

第２章 「身の丈新築アパ—卜投資」の概要

身の丈新築アパ—卜投資のすすめ
過去の不動産投資手法は通用しない
昭和の時代に開発された郊外
2世帯、4世帯の小規模アバ—卜
アパ—卜とワンル—ムマンションとの違い
駐車場はなくてＯＫ、首都圏近郊「社会貢献型アパ—卜」
全国が投資対象になる「ガレ—ジハウス」
収支シミュレーション
住宅ローンを使った“合法”不動産投資

第３章　身の丈新築アパ—卜成功実例

事例1
埼玉県A市／社会貢献型4世帯アバート
東京都在住　矢本忠司さん(仮名)　会社経営

事例２
千葉県B市／ガレ—ジハウス4世帯
東京都在住　本間啓二さん(仮名)　専業大家

事例３
静岡県C市／賃貸ガレ—ジハウス併用住宅2世帯
静岡県在住　吉田征太郎さん(仮名)　公務員

第４章　白岩流・新築アパ—卜投資法

土地探し
融資
設計(プランニング)
建築

第５章　ストレスのない管理運営法

アパ—卜の管理運営とは？
信頼できる地元の管理会社をパートナ—にする
入居付けテクニック
管理会社の選び方

第６章アパ—卜投資の税金Q&A

Q01　アパートを買ったら
確定申告をしなくてはいけませんか？
Q02　不動産投資に関わる税金は何がありますか？
Q03　アパ—卜投資では何が経費になりますか？
Q04　登録免許税とは、どのような税金ですか？
Q05　不動産取得税とは、どのような税金ですか？
Q06　固定資産税とは、どのような税金ですか？
Q07　不動産所得の計算はどのようにしますか？
Q08　アパート投資では消費税はかかりますか？
Q09　副業禁止の会社の場合、
確定申告をしたらバレませんか？
Q10　不動産投資で節税するというのは、
どういう意味ですか？
Q11　節税のために赤字にしたほうがいいのですか？
Q12　デッドクロスとは何ですか？
Q13　アバ—卜投資で相続税対策はできますか？
Q14　親がアバ—卜を持っています。
贈与と相続どちらがいいですか？
Q15　不動産投資で相続税対策した場合、
リスクはありますか？

第７章　未来を見据えた出口戦略

出口を考えないことのリスク
売れない物件・損する物件
いつの時代でも必ず売却できる物件の条件
相続についての考え方
相続税の申告・支払い期限と計算方法は？

コラム
トラブルを未然に防ぐ「遺言」

おわりに