最新版 少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術

　私は賃貸運営する個人技術士兼業大家です。サラリーマン時代からコツコツ26年間続けている1R（区分）マンション投資は、58棟にて59室まで拡大し、家賃年収は手残り2900万円となりました。私の不動産投資は基本的に現金購入なので、ローンの心配もありません。
　還暦を過ぎましたが年金受給はまだ先なので、毎月、国民年金と国民健保を納付中です。生活資金は家賃が大半ですが、株式配当、個人技術士業収入等もあります。コロナ禍で株価は日米とも大暴落後に急騰しましたが、59室の家賃収入と株式配当は非常に安定です。
　家賃収入の面では、コロナ禍での入退去が10室程（テレワークやリモート授業で実家戻り）ありましたが、いずれも客付後の1週間～1か月で次の入居が決まりました。株式配当はというと、コロナ禍の大暴落時の買い増しで、前年の2倍程度を今年は期待でき楽しみにしております。
　このようにコロナ禍でも安心安定であり、技術士の仕事も半分はテレワークで在宅です。海外へ行けなくなったので、国内で好きなことをやっている、晴耕読雨の毎日を過ごしております。


著者略歴 

芦沢　晃（あしざわ　あきら） 

1958年、借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる。都内某大学院博士前期課程で電気工学専攻。学位とプロ資格を取得し電気メーカーへ入社。1989年、自宅中古マンションをローンで購入、住替えで担保割れ売却不能、自己資金1500万円を失い全額借金となる。
自宅賃貸をきっかけに、手探りの不動産投資をスタート。その後、介護費用を目的に、中古賃貸マンションを1部屋ずつ時間をかけて現金投資。現在、都心〜京浜地区を中心に区分分譲マンション58棟にて59室を運営中。大家歴26年、手残り家賃（管積控除後）は年間約2,900万円となっている。
リストラにより46歳で指名定年解雇。同年、某IT企業で再度、現役サラリーマンエンジニアを継続。その後、某電気設備メーカーへ転進、55歳にして最前線技術者への復帰を果たす。18年間に及ぶ母の介護が終了し、サラリーマンも定年退職したが、現在も個人対複数の会社での個別契約を結び、技術支援業務を継続して働く兼業大家として現役活躍中。また、大家業・個人技術士業での講師や学会参加、『楽待』『健美家』コラム執筆、市川うららFMラジオ『新川義忠の明日やろうは馬鹿野郎！』へ出演など、好きな分野で楽しみながら第二の人生を満喫中。
著書に『少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術』（ごま書房新社）、『東京オリンピック直前版 “中古ワンル−ムマンション”投資の秘訣！』（ごま書房新社）、『サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」』（筑摩書房）ほか累計10作執筆。
●芦沢晃の最新コラム
（国内最大級・不動産投資と収益物件の情報サイト『健美家』にて）　https://www.kenbiya.com/ar/cl/asizawa/

新章 「コロナ禍」の中古1Rマンション投資最新事情！

１　コロナ禍のマネー市場は実態乖離の金融相場で好景気！
２　都心部中古マンション㎡単価は株価にマクロ連動している！
３　コロナ禍の中古区分物件の流通は減少気味
４　東京の区分物件の家賃は変わらず
５　賃貸稼働率動向
６　リフォーム（内装工事）工期も小規模区分なら問題なし
７　アフターコロナを見据えた、区分物件投資の基本方針
８　自分の物件や運営を株価と仮定して投資できるか？

１章　59室の1Rマンション投資経験に見る教訓集

１　59室（58棟）の全物件を詳細データで振り返る
２　26年間の空室率、家賃下落率、内見者数・・・大家稼業の実際データ
３　結局、リフォームや修繕費はいくらかかっていたのか？
４　教科書にない！「空室と家賃下落がセット」な理由とその対処法
５　写真で見る！　私が取り組んでいる最新テーマ例

コラム　大家歴26年！　還暦サラリーマンの成功原点

２章　理論価値を計算し自分に合った物件を探す

１　積算法
２　収益還元（DCF法）
３　自分の投資ポジションを明確に持つ
４　物件は何処から湧き出ているのか
５　専業大家さん（大家事業家さん）の実力は凄い
６　不動産投資は価値の交換ゲーム

３章　現金購入のための自己資金をどうつくるか？

１　サラリーマンは時間が味方！　じっくり増やす
２　本業以外で好きな事をお金に換える仕組みを作り楽しみながら続ける
３　少額で少しずつ買い、長期で行うおススメ株式投資
４　基本に忠実にスタートすれば良かった！？
５　あっと驚いた！　大家さん仲間の「自己資金づくり」事例

コラム　“2021年”最新自己資金づくり“コロナ禍”は
「米国指数ETF」や「優良株・暴落時投資」に妙味アリ！

４章　優等生物件より、個性アリ物件を探す

１　優等生物件の資格
２　自分に必要な本質価値（個性）を見極める

５章　購入ルートの開拓方法と注意点

１　不動産業者さんの経営戦略を知っておく
２　物上げをご縁とする
３　ワンストップソリューション
４　投資家と業者さん、両方の視線を持ち、自分を守る
５　経年変化のリスクも投資家だけに降りかかる？
６　インターネット物件が良い場合もある
７　WinWinの関係構築
８　その不動産会社の得意な物件をお願いする
９　担当者に合わせてお願いする
10　自分視点の条件でなく、担当者が紹介しやすい条件に噛み砕いてお願いする
11　エリアを調査し、地域の特徴を頭に入れておく

６章　スピード重視の物件調査

１　区分はとにかくスピードが勝負
２　インターネットで30分以内に決断
３　最重要なのはインスペクション
４　オーナーチェンジ物件はレントロール
５　契約前には必ず現地を見ましょう
６　足の速さの考察
７　投資用区分物件独自の業者さん「持回り」

７章　区分物件管理の極意

１　物件に管理システムが付属している
２　巻き直しの戦略
３　部屋毎に最適メニューを選べる
４　ポートフォリオの管理をメニューグループ化する
５　最新の運営状況
６　共用部管理

８章　59室の物件より研究過程・成功結果を発表！

１　直近6物件共通・4つの購入方程式
２　研究→実験→成功！　他室にはない設備を低コストで実現！
３　近所で習得したノウハウを遠方物件に水平展開
４　習得したノウハウでリスク物件購入選択肢の幅が広がる
５　60室目として買わず、紹介した知人が購入した三軒茶屋の物件
６　吉祥寺「駅徒歩30分、バス便物件でも根強い賃貸」185
７　町田「ウィークリーマンション解約後、外人入居。国際化が進む街」
８　横浜金沢区「15・3％の利回り！　約10年で投下資金を回収」
９　1ヵ月で入居いただいた「事故区分物件」の購入実験
10　皆様独自の方法を

９章　トラブル事例

１　入居者損害保険の有効活用
２　滞納保証会社
３　管理組合契約の火災保険
４　外国人オーナー問題
５　お湯が沸かない原因は給水管の老朽化閉塞！
６　老朽物件の配管寿命
７　上階からの漏水で損害賠償
８　床置き配管管からの漏水は専有部責任（管理組合保険非適用の例）

コラム　出口戦略考