５万円以下の「ボロ戸建て」で不動産投資を成功させる“55”のコツ！

少額現金！　空室知らず！　物件豊富な地方！

　実際に、5万円を下回る超低価格の物件を私はこれまでにいくつも買っています。 
　このような物件にはそれなりのリフォーム代がかかりますが、それでも現金買いは難しくない範囲に収まります。それでいて、エリアを間違えなければ、近隣相場と変わらない家賃をいただけます。つまり、資金効率が非常にいい投資になりやすいのです。 
　次に、リフォームを含めても高利回りで仕上げられるため、5～8年程度で投資総額を回収することができます。 
　資金がない初期の頃は、セルフリフォームをしたり経験不足で失敗したりで、スピードがカメのように遅く感じられたとしても、5年後にはウサギのように複利の力でどんどん物件を増やしていくことが可能です。 
　また、人件費の安い地方でリフォームをするため、工事費も安く抑えられます。


著者略歴 
脇田 雄太（わきた ゆうた）
 
不動産投資家。脇田雄太事務所代表。1977年生まれ。大阪府出身。立命館大学政策科学部卒。在学中、通商産業省（現：経済産業省）、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのをきっかけに独立。2009年から「脇田雄太事務所」代表として大阪・長崎を拠点にて活躍中。投資規模としてはボロ戸建てを中心に、合計100室超の投資用物件を取得、家賃年収は4800万円を超えている。 
『日経マネー』『エコノミスト』などビジネス誌へのコメント実績多数、セミナー講師としても、全国賃貸住宅新聞社をはじめ多くのセミナーに招かれるなど人気を博している。著書に『“5万円”以下の「ボロ戸建て」で、今すぐはじめる不動産投資！』『リスクと闘う不動産投資！』（共にごま書房新社）ほか累計13作。 

●脇田雄太事務所公式ホームページ　http://wakita.in
●脇田雄太のコラム 
　（国内最大級・不動産投資と収益物件の情報サイト『健美家』にて） 
　http://www.kenbiya.com/column/wakita

巻頭カラー
写真で解説！
pickup 初心者からの質問に
「ボロ物件専門大家」がズバッと答えます！

まえがき
第１章 不動産投資をスムーズにスタートする
“9つ”のコツ

Q　初心者です。不動産投資の勉強会に入った方がいいか迷っています。勉強会を選ぶときの注意点があれば教えてください。
成功のコツ1　
勉強会に行く前に本を読んで不動産投資の仕組みを理解しましょう。
Q　セミナーで勉強することから始めようと思っています。セミナーの選び方等の注意点があれば教えてください。
成功のコツ2　
物件購入を急がせたり、投資家どうしの交流を禁止するなど、相手をコントロールしようとする主宰者のセミナーには要注意です。
Q　不動産投資の初心者を騙す人がいると聞きました。本当でしょうか？　どうすればそういう人を見抜けますか？
成功のコツ3　
残念な話ですが、「勉強会で騙された」という人は本当に多いです。ただ、私の意見としては「騙される方にも問題がある」と思います。
Q　不動産投資を始めたいと妻に相談したところ、反対されました。使うのは自分の貯金とはいえ勝手に始めることに抵抗があります。脇田さんならどうしますか？
成功のコツ4　
まずは一戸やってみて、実際に家賃が入ってくるのを配偶者に見せてあげましょう。
Q　不動産投資について友人に相談したところ、「地方の古い家に賃貸需要なんてあるはずない！　騙されている」と言われました。どう思われますか？
成功のコツ5　
他人の「意見」に振り回されないで、「事実」を当たりましょう。その地域の賃貸需要を肌身で知っているのは、地元の不動産会社さんです。また、その地域の相場に比べて割安感があれば、賃貸需要が少ない中でも勝ち残っていくことは可能です。
Q　現状、貯金がありません。まずは種銭を作るところから始めたいのですが、アドバイスがあれば教えてください。
成功のコツ6　
毎月の貯金目標額を具体的な数字で決めて、実行していきましょう。
Q　脇田さんの本を親に見せたところ、お金を貸してもらえることになりました。身内でのお金の貸し借りはアリだと思いますか？　その際の注意点があれば教えてください。
成功のコツ7　
身内の貸し借りであっても借用書（金銭消費貸借契約書）を作って、利子もちゃんと設定しましょう。税務署にも認めて貰えるような形式にすることが大事です。
Q　物件を買うお金はありますが、リフォームするお金が十分ではありません。先に物件だけ買っておくのはアリだと思いますか？
成功のコツ8　
ボロ物件投資をすると決めているなら、物件だけ先に押さえても良いと思います。それがお金を貯めるモチベーションになる人もいます。
Q　不動産投資の勉強中です。商工会議所の人から、「そんなに甘い仕事ではない。やるなら宅建の資格を取った方がいい」と言われました。脇田さんはどう思いますか？
成功のコツ9　
宅建の資格がなくても成功している投資家は多くいます。宅建をとれるぐらいの不動産関係の知識を身につけていることが今後の役に立つという意味だと思います。

第２章 失敗しないためのボロ物件選び
“11コ”のコツ

Q　少額の物件を買って勉強したいと思っています。今、検討しているのは古い団地や小さな区分マンションです。そのような物件を買うときの注意点があれば教えてください。
成功のコツ10　
小さく始めることには賛成ですが、区分は色々な制限がありますので、注意した方がいいと思います。
Q　最初の物件は何度も通うことになると思うので、自宅の近くで買おうと思っています。脇田さんは、家と物件の距離についてはどうお考えですか？
成功のコツ11　
私は「家の近くで買うこと」を正義だと思いません。 私自身は実家も住まいも大阪ですが、物件は長崎に集中させています。
Q　物件の所在地を一カ所に絞るのではなく、色々な場所に安い物件を持つという選択肢を考えています。注意点があれば教えてください。
成功のコツ12　
投資する地域は、2つか、多くても3つぐらいに絞る方がスケールメリットを享受でき、運営のあらゆる局面でパフォーマンスが上がります。不動産投資は、物件価格だけで決まるわけではありません。トータルで考えることが重要です。
Q　物件をネット等で探しているのですが、築30〜40年やかなり築年数が経っている物件が多く、買って良いものか分かりません。脇田さんは築何年までなら買う等、決めていますか？
成功のコツ13　
古さは気にしません。築年数と物件の価値は連動しないと思っています。
Q　できるだけリスクを抑えた投資法を選択したいと思っています。RC造、重量鉄骨造、軽量鉄骨造、木造という区別があると思いますが、脇田さんのおすすめを教えてください。
成功のコツ14　
考え方は人それぞれですが、私のおすすめは木造物件です。RC物件と木造物件の両方を所有していますが、RC物件は出ていくお金が多く、木造に比べると手残りが少ないと感じています。
Q　借地や再建築不可の物件は安く買えると聞きます。でも、いろいろと専門的知識も必要なようで初心者にはハードルが高く感じています。
成功のコツ15　
私個人は、借地・再建築不可、両方とも買っています。特に再建築不可の物件は大きなデメリットではないのに価格交渉の材料にできて、割安に購入できると考えています。
Q　アパート経営のリスクには大家の経営努力で解決できないものもあると思います。そのようなリスクを回避するために、どのような工夫をしていますか？
成功のコツ16　
自然災害や入居者の自殺、建物の問題で誰かにケガをさせるなど、様々なリスクがあります。しかし、保険に入ることでカバーできるので特に問題はないと考えています。
Q　旧耐震物件を買って地震で入居者が被害にあった場合、オーナーが責任を問われると聞いたことがあります。初心者が旧耐震物件を買うことについてどう思いますか？
成功のコツ17　
建物新築当時の建築基準法に準拠していれば、オーナーの法的責任は問われないと考えています。
Q　古い家にはシロアリがいることが多いと聞きます。脇田さんはシロアリの被害がある家も買っていますか？
成功のコツ18　
物件購入前にシロアリ被害の有無と修繕費用を確認しましょう。シロアリの駆除にかかる費用自体はそれほど大きなものではありません。
Q　安い物件の中にはしばしば事故物件があります。その場所に怨念が残るようなケースでなければ、購入してもいいような気がしますが、脇田さんはどう思われますか？　また、お祓い等はしていますか？
成功のコツ19　
私自身は、超常現象は信じていません。ただ、気にする人もいるので、病死の物件は買いますが、刑事事件になった物件は買わないようにしています。お祓いは神社に頼めば2万円程度で来てくれます。
Q　ただで家を譲ってもらえそうです。何か注意点はあるでしょうか？
成功のコツ20　
無料で不動産を譲り受けると贈与税が発生してしまいます。私はそういう場合、5千円程度の価格を設定し、売買契約をするようにしています。

第３章 不動産会社を味方につけて物件を安く買う
“7つ”のコツ

Q　過去の著書で、「不動産投資の最大のリスクは無知であることと、高く買ってしまうこと」と書かれていましたが、勉強ではわからない「安く買う」コツを教えてください。
成功のコツ21　
私が初心者の頃にやっていたのは、ネットで狙ったエリアの物件を安い順に並べて、機械的に問い合わせを入れるというやり方です。
Q　不動産会社に電話をかけて、「ボロ物件を紹介して欲しい」とお願いしても、いい返事がもらえません。どういう言い方をすればいいでしょうか？
成功のコツ22　
不動産会社さんは、安い物件の紹介を頼まれることにうんざりしています。電話では時間をかけず、まずはアポイントを取って、実際に会ってから話を進めましょう。
Q　指値を入れる際の注意点があれば教えてください。毎回、リフォーム後利回りで20％を目指して指値を入れているのですが、なかなか通らず心が折れかけています。
成功のコツ23　
何度買い付けを入れても通らないということは、「ないもの」を探している可能性があります。好条件を狙い過ぎているのかもしれません。利回りにこだわりすぎると先に進めなくなることがあるので注意しましょう。
Q　週末を利用して物件を探しに行こうと思っています。そのためにネットで問い合わせを入れて、内覧を申し込みたいのですが、どんな点に注意すればいいでしょうか？
成功のコツ24　
現地に行く目的は、不動産屋さんとの人間関係づくりです。物件探しも大切ですが、それと同じくらい、不動産屋さんとの関係を深めることに時間を割くべきだと思います。
Q　不動産業者さんと親しくなって物件を紹介してもらいたいと考えています。不動産屋さんを食事に誘うとき、なんと言って切り出せばいいのでしょうか？
成功のコツ25　
物件を案内してもらっている時に、「この後、ご飯に行きませんか？」と誘います。相手が来やすいお店、来やすい時間を選ぶことも大事です。
Q　不動産会社さんに喜ばれるお土産があれば教えてください。（お菓子、ビール、お酒など）
成功のコツ26　
賃貸の会社に持っていくのは、喜ばれるお土産よりも、印象に残るお土産がおすすめです。売買の場合は、お土産よりも謝礼金の方が効果的だと思います。
Q　人見知りな性格です。不動産業者さんとの飲み会等を開いても盛り上げられそうにありません。どのようにして、距離を縮めたらいいでしょうか？
成功のコツ27　
別に盛り上がらなくても、自分の伝えたいことをきっちり伝えられたらOKです。先方も別に盛り上がりたいとは思っていません。

第４章 【ワッキー流】 長崎のボロ物件投資で利益を出す
“10コ”のコツ

Q　不動産投資の教科書的な本を見ると、「人口が増えているところ」「県庁所在地」等と書いてあることが多いですが、脇田さんが買っている長崎は人口が減っているのにうまくいっているように見えます。それはなぜでしょうか？
成功のコツ28　
想定した家賃が安定的にしっかり入ってくることが重要で、それを満たしていたら人口が減っていようが、地方だろうが、地価が高かろうが安かろうが、関係ないと考えています。
Q　脇田さんは戸建てを5万円など非常に安く買われていますが、一番の秘訣はなんですか？　また、今のやり方で長期的に賃貸経営をすることのリスクについて、どうお考えですか？
成功のコツ29　
安く買える理由は、私が買う物件の特殊要因（階段立地のボロ物件）にあります。需要もあり、今後も十分賃貸経営の可能性があると思っています。
Q　長崎で中古戸建てを買いたいと思っています。利回り〇％以下はやめた方がいいなど、初心者が物件を買うときの数値の目安があれば教えてください。
成功のコツ30　
「利回り」という言葉には、いろんな定義付けがあります。「表面利回り」もあれば、「実質利回り」もあるので、ご自分の中で「利回り」という言葉を使う時の定義付けをしっかりと持っておきましょう。「瞬間最大風速利回り」に振り回されないようにしてください。
Q　東京在住です。長崎の賃貸業に興味がありますが、頻繁には物件を見に行けません。遠隔地からの投資でうまくいくためのコツを教えてください。
成功のコツ31　
おすすめは自主管理ですが、遠隔地投資の99％の人は管理会社に任せることを選んでいます。 Q　長崎で物件を取得するなら、近隣の月極駐車場をセットで押さえた方が良いとききました。駐車場の賃料相
場はいくらくらいでしょうか？　また、駐車場なしではやはり入居は決まりにくいのでしょうか？
成功のコツ32　
駐車場はなくても決まりますが、あった方が間違いなく物件の価値が上がります。
Q　融資を受けて買ったRC一棟マンションがあり、そのキャッシュフローで戸建てを買うことで、借金返済のリスクヘッジに充てることを考えています。何か注意点があれば教えてください。
成功のコツ33　
ボロ物件といってもピンキリです。既に持っている物件の返済のリスクヘッジが目的であれば、安かろう悪かろうではなく、15年先を見通せるような状態までしっかりとリフォームをすることを念頭において、収支計画を立てた方がいいと思います。
Q　長崎では坂の途中に家が多くありますが、がけ崩れのリスクなどは高くないのでしょうか？
成功のコツ34　
私は階段立地にある物件を100戸以上持っていますが、がけ崩れの被害に遭ったことはありません。
Q　最近のニュースで、長崎での台風被害が増えている気がしています。長崎に物件を買った場合、台風の対策や被害があった場合の対応なども、管理会社さんに頼むことはできるのでしょうか？
成功のコツ35　
台風が来る前にオーナーがやることはほとんどありません。台風後は、被害を見つけて保険を請求するという大切な仕事があります。
Q　長崎でボロ物件投資をしたいと考えていますが、地方の物件は積算評価が低く、融資がつきにくいと思います。現金を多く持っている人に向いた投資ということでしょうか？
成功のコツ36　
長崎（地方）のボロ物件投資は、基本的に現金でやるものです。
Q　地方の管理会社では効率重視のためかアパートのみを引き受けて、貸家は引き受けないところがあると聞きます。長崎では貸家の管理を引き受けてくれるところはありますか？
成功のコツ37　
「集合住宅以外は引き受けない」というところは多いです。ただ、引き受けてくれるところも複数あります。

第５章 ボロ物件リフォームで失敗しない
“12コ”のコツ

Q　検討物件の内覧の際にプロの大工さんに同行してもらうといいと聞き、実際に同行してもらいましたが「発注しないの？　失礼だ」と怒られました。何が悪かったのでしょうか？
成功のコツ38　
プロの職人さん（大工さん）は日当で働く人たちなので、タダで付き合ってもらおうというのは非常識です。電話でお願いする段階で、「半日一緒に物件を見てもらいたいのですが、いくらですか？」とお金について確認しておけば、トラブルにはなりません。
Q　リフォームをする前提で安い家を買う場合、リフォームをどこに頼むかが大切だと思います。いいリフォーム会社さんとダメなところを見つけるコツはありますか？
成功のコツ39　
ポイントはいくつかあります。相見積もりをとること。ボロ物件投資の趣旨を理解してくれて、相性の合う会社を選ぶことなどです。
Q　コストを抑えるために、休日を利用して自分でDIYをしたいと思っています。コスパのいいDIY、逆にコスパのよくない（外注した方がいい）DIYを教えてください。
成功のコツ40　
クロスや仕上げ部材は、入居者の目につく場所なのでプロに任せた方がいいと思います。DIYに向いていてコスパもいいのは、残置物撤去でゴミを運ぶ等の肉体労働系の作業です。
Q　リフォームの際、コストを抑えるために施主支給で行うことを検討しています。注意点があれば教えてください。
成功のコツ41　
施主支給は、大工さんにとっては効率が悪く面倒くさいことです。規格違いなどの発注ミスなども起こりがちです。やるなら徹底的に資材や施工の勉強をしたり、送る前に大工さんに確認してもらったりして、なるべく現場に迷惑をかけないように行ってください。
Q　資金が十分ではないので、まずは最低限のリフォームで仕上げて貸したいと思っています。「ここは省いてもいい、ここは絶対に省いてはダメ」という箇所を教えてください。
成功のコツ42　
初心者は表面を直そうとしますが、それよりも水道管、電気の引込線など、インフラ関係を更新するべきです。そのまま使っていると3年後、5年後に不具合が出て、工事に大金がかかってしまうケースが多いためです。 Q　長崎に物件を買いたいのですが、住まいが東京なので、リフォーム現場に顔を出すことができません。脇田さんは進捗や仕上がりを毎回、見に行っていますか？
成功のコツ43　
自分が現地にいけない場合は、LINEを使って進捗や仕上がりを確認する方法があります。現地のリフォーム会社に依頼している場合は、定期的に報告してもらえばいいと思います。
Q　過去にシロアリ被害のあったボロ物件を買う予定です。シロアリ予防の防除剤散布はやった方がいいでしょうか？
成功のコツ44　
木造築古物件は、常にシロアリの脅威にさらされています。シロアリの被害がなかった場合や、被害箇所を修繕し終わった後も油断は大敵です。コストと効果のバランスを考えながら、対策を講じましょう。
Q　安かったので、床が少し傾いた家を買おうと思います。どのようなリフォームのやり方がありますか？
成功のコツ45　
基本的に、床が傾いた物件は購入しないほうがいいと思います。ただし、例外的に買ってもいい物件もあります。
Q　ボロ物件には家具等の残置物があるケースが多く、その処理には一定のコストがかかると聞きました。安く処理する方法があれば教えてください。
成功のコツ46　
産廃処分の業者さんへ相見積をとり、ポイントを押さえて依頼すれば手間もコストもそれほどかかりません。 Q　相見積をして一番安いリフォーム屋さんに仕事を頼んだところ、工事の途中で倒産してしまい非常に困ったことがあります。どこを注意すればよかったのでしょうか？
成功のコツ47　
初めてお願いする会社の場合は、実際の現場や働いている職人から評判を聞くなど、簡単にでも信用調査をすることをおすすめします。頼む場合も、いきなり大きな工事でなく、小さな工事を何度か任せて、人柄や腕などを見ながら段階を踏んでいきましょう。
Q　いつも同じ業者に頼み続けていると、次第に価格が高くなると聞いたことがあります。脇田さんは毎回、相見積もりをとっていますか？　教えてください。
成功のコツ48　
楽をするとコストが上がります。同じところに頼むのは楽ですが、次第に価格が高くなるのは事実です。緊張感がなくならないよう、一つの会社や一人の職人さんに頼り切らないようにしましょう。
Q　職人さんに人工（にんく）で仕事をお願いすると、コスパがいいと聞きました。職人さんに仕事を発注する時の注意点があれば教えてください。
成功のコツ49　
理屈では可能ですが、現実的には遠隔で職人さんに直発注するのはほぼ不可能です。間に入ってくれる現場監督的な存在が不可欠になってきますので、そこをどうするかがポイントです。

第６章 入居付け、セミリタイア、出口戦略
“6つ”のコツ

Q　コロナウイルスの影響で失業して生活保護になった方や求職中の方のお部屋探しが増えていると伺いました。こういった方の入居申し込みはお断りした方が無難でしょうか？
成功のコツ50　
保証会社の審査を通れば、断る必要はないと思います。
Q　外国籍の方の入居申し込みの対応に悩んでいます。入居を了承してもいい判断基準があれば教えてください。
成功のコツ51　
勤務先や大学が連帯保証人になってくれた時だけOKにしています。
Q　個人で買った物件を1軒所有しています。2軒目を買おうと思っているのですが、法人を作って買った方がいいのでしょうか？
成功のコツ52　
法人を作るタイミングは人それぞれですが、5棟10室の事業的規模になるタイミングが法人化の一つの節目だと思います。
Q　脇田さんが今から不動産投資を始めてセミリタイアを目指すなら、どんな物件を買いますか？　ボロ物件投資だとスピードが遅いと思うのですが・・・。
成功のコツ53　
長崎のボロ物件投資であれば、自分の利益になるものにだけお金を払いながら、効率よく進めていくことができます。ですので、今からセミリタイアを目指して始める場合でも、現在のボロ物件投資をもう一度選ぶと思います。
Q　できるだけ早く給料以上のキャッシュフローを得てセミリタイアしたいと考えています。そのためには売却する物件も必要だと思うのですが、基準があれば教えてください。
成功のコツ54　
私は全部の物件をホールドする（売らない）つもりで買っています。ただし、いざ売る必要があれば、きちんとリフォームしてあれば売りやすいのも、ボロ物件投資のいいところです。
Q　脇田さんは、サラリーマン時代からこれまで13年間不動産投資を続けられて無事安泰と聞きました。経験からうまくいく人、失敗しやすい人の特徴などあれば教えてください。
成功のコツ55　
相手の事を考え、利害関係者の利益を優先できるかどうか、泥臭いコミュニケーションで人間関係を築いていけるかどうか。同じ金額で得られる効果を最大化すると、累積で大きな差になってきます。

あとがき