少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術

　私は現在、年金無しで自活する兼業（個人技術士業）大家です。
　実は、昨年サラリーマンを60歳で定年退職しましたが、元の会社と個人契約を結び、週2日は技術支援しています。給与収入は減りましたが、今は時間と心の余裕も生まれ仕事≒趣味に充実した日々を送っています。

　また、サラリーマン時代からコツコツ24年間続けた、1R（区分）マンション投資は56棟にて57室を順調に運営する規模となっています。
　手残りの家賃年収は毎年増え続け、現在では年間2800万円となりました。また、そのほとんどが現金購入のため、ローンの返済の心配もありません。

　よく人に「区分だけをなぜそんなに？？」と聞かれますが、超多忙なサラリーマン生活の中で築いた運営システムに最適だったからです。また、区分であったからこそ、還暦を迎える今でも余裕をもって運営をこなし、自由な時間で趣味や新しいチャレンジにも挑めています。


著者略歴

芦沢　晃（あしざわ　あきら） 

1958年、借家住まいのサラリーマン家庭に生まれる。都内某大学大学院で電気工学を専攻。電気メーカーへ入社。
1989年、自宅中古マンションをローンで購入、住替えで担保割れ売却不能、自己資金1500万円を失い全額借金となる。
自宅賃貸をきっかけに、手探りの不動産投資をスタート。その後、介護費用を目的に、中古賃貸マンションを1部屋ずつ時間をかけて現金投資。現在、都心～京浜地区を中心に区分分譲マンション56棟にて57室を運営中。大家歴24年、手残り家賃（管積控除後）は年間約2,800万円となっている。
リストラにより46歳で指名定年解雇。同年、某IT企業で再度、現役サラリーマンエンジニアを継続。その後、某電気設備メーカーへ転進、55歳にして最前線技術者への復帰を果たす。18年間に及ぶ母の介護が終了し、サラリーマンも定年退職したが、現在も個人対複数の会社での個別契約を結び、技術支援業務を継続して働く兼業大家として現役活躍中。また、大家業・個人技術士業での講師や『楽街』コラムなど、好きな分野で楽しみながら第二の人生を満喫中。
著書に『東京オリンピック直前版 “中古ワンル−ムマンション”投資の秘訣！』（ごま書房新社）、『サラリーマン大家さんが本音で語る「中古マンション投資の極意」』（筑摩書房）ほか累計8作執筆。

１章　私の不動産投資24年間に見る教訓集

１　57室（56棟）の全物件を詳細データで振り返る
２　24年間の空室率、家賃下落率、内見者数・・・大家稼業の実際データ
３　結局、リフォームや修繕費はいくらかかっていたのか？
４　教科書にない！「空室と家賃下落がセット」な理由とその対処法
５　写真で見る！　私が取り組んでいる最新テーマ例

２章　理論価値を計算し自分のポジションを掴む

１　積算法
２　収益還元（DCF法）
３　自分の投資ポジションを明確に持つ
４　物件は何処から湧き出ているのか
５　専業大家さん（大家事業家さん）の実力は凄い
６　不動産投資は価値の交換ゲーム

３章　自己資金をどうする？

１　サラリーマンは時間が味方！　じっくり増やす
２　本業以外で好きな事をお金に換える仕組みを作り楽しみながら続ける
３　少額で少しずつ買い、長期で行うおススメ株式投資
４　基本に忠実にスタートすれば良かった！？
５　あっと驚いた！　大家さん仲間の「自己資金づくり」事例

４章　優等生物件より、個性アリ物件を探す

１　優等生物件の資格
２　自分に必要な本質価値（個性）を見極める

５章　購入ルートの開拓方法と注意点

１　不動産業者さんの経営戦略を知っておく
２　物上げをご縁とする
３　ワンストップソリューション
４　投資家と業者さん、両方の視線を持ち、自分を守る
５　経年変化のリスクも投資家だけに降りかかる？
６　インターネット物件が良い場合もある
７　WinWinの関係構築
８　その不動産会社の得意な物件をお願いする
９　担当者に合わせてお願いする
10　自分視点の条件でなく、担当者が紹介しやすい条件に噛み砕いてお願いする
11　エリアを調査し、地域の特徴を頭に入れておく

６章　スピード重視の物件調査

１　区分はとにかくスピードが勝負
２　インターネットで30分以内に決断
３　最重要なのはインスペクション
４　オーナーチェンジ物件はレントロール
５　契約前には必ず現地を見ましょう
６　足の速さの考察
７　投資用区分物件独自の業者さん「持回り」

７章　区分物件管理の極意

１　物件に管理システムが付属している
２　巻き直しの戦略
３　部屋毎に最適メニューを選べる
４　ポートフォリオの管理をメニューグループ化する
５　最新の運営状況
６　共用部管理

８章　57室の物件より研究過程・成功結果を発表！

１　直近6物件共通・4つの購入方程式
２　研究→実験→成功！　他室にはない設備を低コストで実現！
３　近所で習得したノウハウを遠方物件に水平展開
４　習得したノウハウでリスク物件購入選択肢の幅が広がる
５　登戸「家賃だけで利益確定可能、2路線使え、駅近を整備中」
６　吉祥寺「駅徒歩30分、バス便物件でも根強い賃貸」
７　町田「ウィークリーマンション解約後、外人入居。国際化が進む街」
８　横浜金沢区「15・3％の利回り！　約10年で投下資金を回収」
９　浅草「総戸数100室以上の築古、7年間退去なし」
10　皆様独自の方法を

９章　トラブル事例

１　入居者損害保険の有効活用
２　滞納保証会社
３　管理組合契約の火災保険
４　外国人オーナー問題
５　お湯が沸かない原因は給水管の老朽化閉塞！
６　老朽物件の配管寿命
７　上階からの漏水で損害賠償

コラム　出口戦略考
●不動産投資の目的／●今後の課題／●今後の方針