一生に一度の資産形成のチャンスをつかむ不動産投資術

はじめに

　不動産投資に関する状況はもうすぐ急変する―私はそう考えています。
　これまで常識だと思われてきた資産の守り方や増やし方が、これからは通用しません。新しいセオリーをいち早く理解して取り入れた人だけが資産を守り、増やせる時代がもうすぐやってくるのです。
　好調を維持してきたアメリカ経済はいよいよ頂点を迎え、もうすぐバブルが崩壊します。
　密接に関係する日本も一時はそれに同調するはずです。この原稿を書いている2022 年8月の時点ではロシアによるウクライナ侵攻やそれに伴うエネルギー、食糧の高騰など、経済の先行きに暗雲をもたらしかねない問題が深刻化しつつあります。

　そんな中でも、各企業の景気判断は意外と強気を保っていますが、アメリカのバブル崩壊を機に経済の潮目が逆転すれば、事情は一気に変わります。インフレが急激に進む中、これまでの常識をアップデートできない人は戸惑うばかりでしよう。
　2019年秋に始まったコロナ禍の中、世界の実体経済は冷え込む一方でした。人の行き来が止まって消費が落ち込んだのに加え、サプラィチ－ンが停滞したことで、多くの 企業は業績の下方修正を余儀なくされました。
　にもかかわらず、ダウや日経平均が高値を維持したのは各国政府が金融緩和に走ったことで世界中にお金が溢れたためです。凹んだ実体経済を国家が力業で支えたわけですが、そういった無理はいつまでも続けられるものではありません。
　世界経済をリードしてきた中国においても、事情は同じです。経済開放で急速に膨らみすぎた期待と実体との乖離はもはや無視できないレベルまで大きくなっていて、すでに不動産バブルは崩壊しています。

　2022年終盤にはそういった世界経済の矛盾が一気に噴き出し、ダウの急落をきっかけに世界の株式は大きな下げ―調整局面を迎えます。
　ただ、その出来事は、前述したファンダメンタルの変化が直接の原因となって起きるわけではありません。一番大きく影響する理由は実は、アメリカの長期サイクルが長く続いてきた局面の中でついにトップをつけることです。それにつられて、日本の不動産価格も一時的に下がるはずです。近年、右肩上がりで上昇してきた東京の地価も一息つくでしょう。
　アメリカは2022年秋から2023年の初頭にバブル崩壊を迎て世界は大きい転換期を迎える、と私は確信しています。その理由については、本書の中で詳しく説明します。師と仰ぐ二人の経済学者から学んだ理論に基づく独自の予想であり、これまでの歴史に合致するものなので、ぜひ、読者のみなさんと共有したいと考えています。

　世界経済はこれまで、何度も大きな崩壊を経験してきました。リーマンショックやブラックマンデーはまだ記憶に新しいところでしょう。古くは1929年に発生した大恐慌でダウ平均株価が1932年にかけて1/9に下落。さらには1600年代にはオランダでチューリップの球根が異常な高値で取引され、その後に価格が急落する「チューリップ・バブル」が発生しています。
　そういった危機が訪れるたびに、資産家の多くは保有資産を失う危機に瀕し、事業者や雇用されて働く人たちは職を失うピンチに陥りました。

　もうすぐそんな危機が訪れるとしたら、私たちはどう対応すればよいのでしょう？

　私は大きなピンチは大きなチャンスにできる、と考えています。非常に単純な事実ですが、アメリカとは経済のサイクルが違う日本の株式や不動産価格がもし一時的に大きく値下がりするなら、そのタイミングで買える人は大もうけできるはずだからです。
　だとすれば、今回のピンチは、資産家が大資産家に、サラリーマンが資産家になれるビッグチャンスだと言えます。そういった大きなチャンスは数十年に一度しか訪れないので、多くの人にとって、最後の機会でもあります。
　人生における最大にして最後のチャンスがもうすぐやってくるのです。
　ただし、ここで知っておいてほしいことがあります。大きな転機に際して、既存のやり方は通用しない、という事実です。
　新しい時代に合う資産の保持.増大策をしっかり講じる必要があります。具体的には適切な投資―大相場を迎える東京の不動産への投資こそ、ピンチをチャンスに変換する力ギです。

　不動産投資というと、今までは「物件をコツコツ増やしてインカムゲイン(家賃収入) を増大するやり方」が成功のセオリーとされてきました。
　たしかに、手堅い投資スタイルであり、資産を守りたい人には適しています。
　しかしながら、これは平時のセオリーであり、動乱の時代には当てはまりません。なぜなら、動乱の時代はそれまで見たことがないような割合で、物件価格が大きく変動するからです。価値の高い物件ほど、価額が大きく跳ね上がります。
　特に東京の不動産はニューヨークやロンドン、パリ、香港といった世界の大都市に比べてかなり割安なので、きっかけがあれば国内外の資産家が物件を求めて殺到します。その波に乗るだけで、あなたの資産はどんどん増えていきます。
　動乱の時代にはキャピタルゲイン(売買差益)を中心に据えた不動産投資こそ、資産増大のキーポイントなのです。
　もちろん、東京ならどこでもいいわけではありません。「今回の波に乗れるのはこの場所」 という「お宝立地」がいくつかあります。なぜその場所なのか――もちろんそれぞれにちゃんと理由があるので、本書では私が厳選した「お宝立地」とそれぞれを選ぶ「理由」を詳しく解説します。

　私はこれまで、10年にわたり、東京で不動産会社を営んできました。売買仲介、不動産の買取り・再販、アパートやマンションの建設販売、区分の買取り・フルリフォーム販売、 戸建て建築販売、賃貸管理と経験は豊富です。土地活用プランナーとして実績を積んできました。
　大学卒業後すぐに不動産の道に入ったわけではありません。大学を出てすぐは三田で飲食店を経営しました。一時は株式の信用取引で大きな相場を張りながら、全財産をなくしたこともあります。　
　その後、食品の卸売り販売業の会社を立ち上げたのですが、その時に『サイクル論』と出会い、先物で大きな利益を出しました。しかし、欲望が絡む相場には終わりがないことに気づいて、相場からは手を引き、二度と株式や先物投資はしないと心に誓いました。
　さらに、さまざまな経験を積んだ後、大好きな不動産の仕事に就くことができました。今にして思うと、相場を張った経験が不動産の仕事にプラスになっていると思います。
　そういった「お金が動く現場」での体験に基づいて構築したのが、本書で紹介する私の不動産投資の理論とノウハウです。

　この本ではそんな私の理論やノウハウをもとに、明日からでも役立つ具体的な情報を読者のみなさまにお伝えします。
　たとえば、物件を購入する上で、融資はとても重要な要素の一つですが、スルガ銀行事件以来、不動産投資に対する融資には依然として厳しいものがあります。そんな中で、金融機関とうまく付き合って、必要な資金を用意するためには、いろいろな知恵や工夫が不可欠です。
　また、キャピタルゲイン狙いとインカムゲイン狙いでは資金調達の戦略が大きく異なります。本書では、そういった適切な融資を受けるためのノウハウをこれまで私が実際に手がけた案件の経験に基づいて、詳しく解説します。
　不動産投資では物件の経営も重要です。収益物件を単純に所有するだけでなく、物件のキャッシュフロ—を上げたり、高値で売却できるようリフォームや客付けの工夫により満室にし、物件の価値を高めたり、解体して更地にして販売したり、または再建築したりするなど、多様な考え方をしていく事がこれからは、大切だと思います。
　コストパフォーマンスの高い適切な管理と運営をいかに実現するか――本書ではその点についても、私が培ってきたノウハウをすべて紹介します。

　くり返しますが、これから訪れるアメリカのバブルの崩壊とそれに伴う経済的な動乱は、多くの人にとって一生に一度のチャンスとなります。その機会を活かして、不動産投資により資産を保持し増大するために必要な知識のすべてが、この本を読めば理解し実践できるようになります。
　本書により一人でも多くの方がチャンスをつかみ、あなたと家族の幸福を築けるよう、願ってやみません。

　2022年6月

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　鈴木康純

＜著者プロフィール＞

鈴木康純　(すずきやすずみ)

株式会社べるでん代表取締役
土地活用プランナー、マンションリノベアドバイザー。

1953年生まれ、東京都出身。立教大学経済学部卒業。大学卒業後港区三田にて飲食店を経営、その後大手商社と百貨店を顧客にした食品卸売業経営、その後インフレに向う今世の中の流れにそった商売をしようと、不動産会社に2年間収益物件の営業として勤務、2012年に、東京都中央区日本橋に株式会社べるでん設立。利回りではなく、本当の資産を生むための不動産投資をお客様に提案し、お客様の為の不動産業を目指している。売買仲介、不動産買取り、リノベーション再販、賃貸管理、収益物件及び戸建て建築販売など幅広く不動産業を手掛け、そのノウハウを生かし、「お客様に必ず儲けていただく」を信念とする。そして社員に「仕事を通じて幸せになってもらいたい」を人生の目標としている。

はじめに

第１章　格差拡大　投資なしではインフレ時代の負け組になる

♦広がる格差　勝ち組と負け組の差がどんどん開いていく
♦昔からお金持ちは株か不動産の事実
♦これからやってくる物価高騰――インフレでお金の価値が急落
♦地価が上がれば不動産所有者とそれ以外に大きな差が
♦格差は子供や孫の代にも受け継がれてしまう現実
♦不動産投資の考え方をインフレ対応型に変える

コラム：「とにかく収支！」は正解？インフレ時には切り替えが必須

第２章　2023年はラストチヤンス！経済・不動産が調整局面に

♦投資と実需で噴き上がりつつある不動産市場
♦目前のミニクラッシュを待て！ミニバブルにそっくりな状況
♦株式もFXも不動産も同じ　市場はサイクルで動いている

コラム：私とサイクル理論・2人の学者との出会い

♦過去の相場をもとに80%以上の確率で的中
«メリマン・サイクルの定義»
♦サイクル優先　上げ下げの原因は後付け
♦いよいよ大きなサイクルの転機？アメリカの大クラッシュと日本の行方
♦盛り上がる世界の景気・物価　おいてけぼりの日本
♦高級腕時計や高級外車がどんどん売れはじめている
♦真打ち東京がいよいよ登場！日本の不動産価格はどうなる？
♦バブル期に入ると、具体的にはどんなことが起きるのでしようか
♦出合えるのは人生に一度 最大のチャンスを活かせ

コラム：バブルとはなにか？ なにが起きる？ なぜ起きる？

第３章　狙いは東京再開発　誰もが住みたい「人気物件」

♦「日本版深圳」を探せ！インフレ時には人気物件を狙うべし
♦開発・湾岸・商業地点……。「ネクスト深圳」探しのキ—ワードとは？

コラム：昔と今ではまったく異なる富裕層の行動

♦世界が憧れる日本の大都市東京で
「ネクスト上海」と「ネクスト深圳」を探せ！
ネクスト上海＝100年に一度の開発が進む西の渋谷、冠ブランドエリア
ネクスト深圳=東京駅を中心とする中央・城東／大開発の商業地
♦私が思い描く大東京の未来図
♦ネクスト上海はここだ！
♦ネクスト深圳はここだ！
♦東京の中心　東京駅を起点に10年後の価値を予想する
♦城東・城北の各区を徹底分析！有力な候補地はここだ！
♦東京の中心山手線からの、地下鉄とJRの延長上の駅の発展
♦人口減社会で首都圏の物件はどこまで買えるか？
♦自分の身の丈に合う物件をおすすめします
«新築収益マンションの電話営業の区分»
«表面利回りがやたらと高い新築アパート・マンション»
«近い将来、高額の修繕費がかかりそぅな物件»
♦自分が住みたい物件・利用したい物件を選ぶ
♦自宅はりっぱな投資物件の一つと考える
♦物件選びの具体的な条件や購入に際して意識しておくこと
«中古区分»
«中古一棟»
«新築分譲区分»
«新築一棟»
«借地や再建築不可物件»
«物件購入における戦略»

第４章　7つの秘訣で融資を勝ち取れ！

♦金融庁の引き締めで激変した不動産の融資事情
♦秘訣①　銀行員は何を考えている？彼らの事情を知っておこう
♦秘訣②　融資には出やすい時期があることを理解しておこう
♦秘訣③　取引先を増やして能力とやる気のある銀行を見つけよう
♦秘訣④　タイプの違う金融機関を使い分けよう
♦秘訣⑤　融資を獲得するためにしっかり事前準備をしよう
♦秘訣⑥　融資交渉の流れを理解しておこう
«ステップ1 :気になる物件を調査する»
«ステップ2 :自分の目で物件を見る»
«ステップ3 :金融機関に提出する物件資料と自身の属性を示す書類を用意する»
«ステップ4 :どの金融機関に、どの資料を提出し、融資依頼をするか検討する»
«ステップ5 :稟議書を書きやすいよう「物語」を作る»
«ステップ6 :進埗状況を把握する»
♦秘訣⑦　融資のために経験とやる気があるパートナーを探そう

コラム：築古は融資無理？ 耐用年数と融資の考え方

第５章　「ベるでん」はこう考えます！

成否のカギはパ—トナ—選びにあり！
♦不動産投資に必要なのは理論・経験・情報・人脈
♦隠れた瑕疵はないか？価格は適正か？難しい物件購入を支援
♦物件の価値を下げない入居者に寄り添う管理が必須
♦管理業務でもっとも重要なのは客付け
♦その金額は正しいか？家賃設定の見直しも
♦リフォ—厶・リノベーションで物件の魅力を維持する
♦不動産会社による物件借り上げ(サブリース)は危険な契約
♦仲介だけでなく建築、買取りも手がける不動産会社の方がメリットがある
♦多様な業務を手がけ顧客ファーストのパ—トナ—を選ぶ

第６章　不動産投資で家族を1OO年幸せにする

♦楽して儲かるのが不動産投資ではない
♦不動産投資で子供や孫に財産と思いを受け継いでいく
♦重くなる税負担事業承継には相続税対策が必須
♦相続が争族にならないようにするのが親の「義務と責任」
♦法人化して子供に株式を持たせる
♦相続の対策には時間がかかる

おわりに