「金持ち」相続・貧乏相続「家賃収入×ブランド土地」による究極の節税対策！

　金持ち相続というのは、一族の資産やお金をしっかりと次世代に引き継ぐことができる相続です。生前に計画的に資産を子どもに受け渡して相続税評価を減らしながら利益を生み出します。

　具体的には親の資産を入れるだけで土地を購入して、法人名義でアパートを建てることで家賃収入を得られ納税資金の準備ができます。

　そして、相続が終わった後に資産がしっかりと残ります。売却をしたいと思えば、価値を維持しながら売ることができるのも特徴です。もちろん、売却せず子どもが継いでもいいのです。次の子どもの代になったときに負債ではなくて資産になるアパートを建てる・・・これが肝です。

　貧乏相続はその逆で、相続税の支払いがあるにも関わらず、納税資金の用意もできず、元から不動産を持っている家では、納税資金を捻出するために売り急ぐケースもよく見受けられます。


著者略歴

著者：白岩 貢（しらいわ みつぐ）

 1959年、世田谷で工務店経営者の次男として生まれる。
世田谷にて珈琲専門店を経営していたが、株式投資の信用取引に手を出してバブル崩壊と共に人生も崩壊。夜逃げ、離婚、自己破産を経てタクシー運転手になり、その後、土地の相続を受けて本格的にアパート経営に乗り出す。
60室の大家でありながら本業の傍ら不動産投資アドバイザーとして、その時代に合ったアパートづくりを東京の目黒区・世田谷区を中心に、累計380棟サポートしている。
著作に「アパート投資の王道」（ダイヤモンド社）、「親の家で金持ちになる方法」（アスペクト）、「ポストコロナ時代の“新”大家戦略！堅実にお金を殖やす“身の丈”不動産投資」「新版 新築アパート投資の原点」（共にごま書房新社）ほか、計18冊執筆。 

■白岩貢事務所　http://shiraiwamitsugu.com/
 

監修：浅野 和治（あさの かずはる）

自由が丘にある浅野税務会計事務所の所長。相続や不動産に関する経験が多く、クライアントには地主をはじめとした資産家が多い。本書の著者である白岩の相続時には献身的なサポートをおこない、無駄のない相続と不動産管理会社の法人化を実現した。

はじめに

第１章　身をもって体験した、
「親の遺した不動産財産」を巡る相続トラブル

突然の父親の死で相続人に・・・
ある日突然、7人の国税調査官が押し寄せる
相続争いで一夜にして身内が敵に！
バラまかれた怪文書
引き出せない相続による現金5000万円
実兄との確執は永遠のものに
苦心の末の相続税対策

第２章　貧乏相続で苦しまないためには？

なぜ相続対策を失敗するのか？
相続対策スキームをしっかり理解して活用する
経験のない税理士に任せて失敗
銀行系不動産会社には注意
大手ハウスメーカーによる「家賃保証マジック」
新築だから安心ではなく、新築だからこそ慎重に！
場所さえ選べば、売却も可能。不動産は怖くない
「貸家建付地」の立地・建物選び
土地の価値は下がらないから「建物利回り」で考える
常に満室経営できるアパートを持つ
アパート経営で必須となる「修繕」
失敗しないために、どんな専門家に依頼したらいいのか？

第３章　“白岩流”不動産相続対策「円満解決実例」集

ケース１　退職金と株、都内にローンのない自宅がある定年間近の
サラリーマン投資家Mさん

ケース２　地方に不動産を複数所有するTさんご夫妻

ケース３　会社を売却して数億の現金を得て、早期リタイヤを決めた
起業家Kさん

大阪・福岡・宮城・・・地方在住者の「金持ち」相続事例

第４章　“相続プロフェッショナル”対談
「金持ち」相続につながる家賃収入×ブランド土地による
「黄金株」の産み出し方 　　　　
【監修】浅野和治 & 【著者】白岩 貢

「路線価と時価のギャップ」が相続税を安くする
「貸家建付地」は節税効果が大きい
その他の相続税対策でおすすめは？
不動産の値上がりをどう考えるべきか？
賃貸経営なら自分の努力で結果を変えられる
賃貸経営で失敗する人の特徴
地主だからこそ起きやすい親族の反対
「土地持ち」の相続人が実践すべき法人活用
「黄金株」を有効活用する
節税すべき資産規模の基準はない
相談する相手を間違えてはいけない

第５章　路線価と時価とのギャップによる「貸家建付地」節税スキーム

相続税の基本
相続税の支払い期限と計算方法
相続税以外に必要な費用もある！
2015年、税改正により相続税対象者が激増
相続税対策に使える特例
使える！「貸家建付地」の評価減

コラム　円満な相続に遺言書は不可欠

第６章　不動産相続の解決人〝白岩貢〟への〝27〟のお悩み相談と解決策！

１．アパート経営についてのお悩み！
Q01　アパートは30年経っても入居が付きますか？／Q02　家賃は下がりませんか？／Q03　入居募集はどうしたらいいですか？／Q04　管理運営は自分でしなくてはいけませんか？／Q05　物件の近くに住んでいないと管理はできませんか？／Q06　入居者からクレームがあったときは、どう対応すればいいですか？／Q07　入居者が失業して家賃を払われなくなることはありますか？／Q08　近所にライバルのアパートが増えることはありませんか？／Q09　日本の人口が減っているのにアパート経営をして大丈夫ですか？

２．建物についてのお悩み！
Q10　なぜ木造建築がいいのですか？／Q11　木造の建物の耐用年数はどのくらいですか？／Q12　工務店はどうやって選んだらいいですか？／Q13　設計士を入れたほうがいいですか？／Q14　木造の防音が心配です。／Q15　駐車場は必要ですか？／Q16　建物の維持管理費はかかりますか？

３．資産の組み換えについてのお悩み！
Q17　今持っている地方の土地は売ったほうがいいですか？／Q18　地方でも好立地にアパートを持っています。それでも都内に買い替えたほうがいいですか？／Q19　親戚に土地を売ることを反対されています。どうしたらいいですか？／Q20　都内の駅近に自宅を所有していますが老朽化しています。この場合どうしたらいいでしょうか？

４．出口戦略についてのお悩み！ Q21　買った土地が下がりませんか？／Q22　アパートを売るときはどうすればいいですか？／Q23　売りたいタイミングで売れますか？／Q24　子どものため、将来マイホームを建てることはできますか？

５．税金についてのお悩み！ …… 197 Q25　節税対策のためには赤字にしたらいいと聞きます。本当ですか？／Q26　よく税金を払ったら儲けが残らないと聞きますが？／Q27　アパート経営では経費を使えますか？

コラム　5千万円でも5億円でも定率の20％！　
会社経営者向け「社債」節税スキームとは

おわりに