「入居率95%超え」を誇る管理会社だからわかる「収益不動産」購入の秘訣！

　インターネットの普及もあり、誰もが簡単に不動産情報を得られるようになり、収益不動産は昔と比べてより身近な存在になっています。

　一方で、一部の悪質な不動産会社による購入トラブル、不祥事など、ネガティブな報道も増えています。

「収益不動産を購入したいけれど、多額の借金までして大丈夫だろうか」「不動産会社に騙されそうで怖い」「素人の自分に不動産経営ができるのだろうか」「大きく相場が下がったら損をするのではないか」

　さまざまな不安を感じ、なかなか一歩を踏み出せないという方も多いのではないでしょうか。（中略）

　しかし、私が本書で皆様にお伝えしたいのは、収益不動産には不動産特有のリスクがあったとしても、それを補って余りある魅力とメリットもあるということです。

　長期にわたって安定した収入が得られる、資産形成ができる、所得税の節税、相続税対策になる・・・など。その点についても、本書で詳しくご紹介していきます。　　　　　　　　　　　　　　　（はじめにより）

著者略歴

西島 昭（にしじま あきら）
株式会社市萬 代表取締役。

1965年兵庫県生まれ。大学卒業後、株式会社リクルートに入社。
1999年、不動産に関する問題解決に特化したコンサルティングを行う株式会社市萬を東京都世田谷区用賀に設立。30年に渡り、不動産に関わり金融機関からの顧客紹介によるビジネスモデルを築く。不動産有効活用、貸宅地の権利調整、相続対策、資産・事業の継承、賃貸不動産の運営管理、不動産売買の仲介等など、総合的な不動産コンサルティング事業を展開。
著作として「築20年超えのアパート・マンションを満室にする秘訣」「お金が貯まる不動産活用の秘訣」（ごま書房新社）ほか、累計5作執筆。
Facebook【西島 昭】
facebook.com/people/Akira-Nishijima/100004052966434

山村 諭史（やまむら さとし）

株式会社市萬 資産コンサルティング部所属。CPM（米国公認不動産経営管理士）、中小企業診断士、宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。
1988年岩手県生まれ。大学卒業後、不動産周辺ビジネスを扱う商社を経て、2012年に株式会社市萬へ入社。入社後は、賃貸不動産所有者のキャッシュフロー改善、空室対策、バリューアップ工事の提案など、総合的な賃貸経営の支援業務に携わる。
その後、不動産売買業務を行う流通コンサルティング部を経て、現在は資産コンサルティング部に所属。不動産オーナーへの相続対策、土地有効活用、資産有効活用に関する業務を担当。収益不動産購入や賃貸不動産の経営支援にあたっては、数値を用いた分析で、理論的情報提供を行う。
Facebook【山村 諭史】
facebook.com/satoshi.yamamura.98

株式会社市萬　https://www.ichiman.co.jp

• 不動産経営アカデミー（セミナー・講師依頼はこちら）
• https://realestate-academy.jp/

第１章　
収益不動産購入の魅力とその特徴

1　収益不動産とは？
2　収益不動産は、将来の先行きが不安な時代に有効な資産形成手段 　　
メリット① 収入が安定している 　　
メリット② 融資を使える 　　
メリット③ 節税効果が期待できる 　　
メリット④ セカンドビジネスとして取り組みやすい
3　収益不動産価格と変動サイクル 　　
収益不動産の価格を決める要素とは？ 　　
融資情勢が与える不動産価格への影響と直近10年間の価格推移 　　
価格下落局面こそ収益不動産購入のチャンス

中小企業診断士コラム１　不動産賃貸業は立派な事業

第２章　こんなはずじゃなかった…収益不動産購入の失敗事例

1　不動産特有の注意点を知る 　　
注意点① 流動性が低い 　　
注意点② 収益不動産特有のリスクがある 　　
注意点③ 取引コストが高い
2　収益不動産購入で失敗する4つの原因 　　
失敗①：不動産特有のリスクを甘く見た
【修繕リスクを見逃し、購入後、多額の修繕費用が発生・・・】　　　
失敗②：市場（マーケット）を見誤った 　　　
【賃貸物件の供給過多・需要減エリアに賃貸併用住宅を建築】 　　
失敗③：収支予測の甘さを見抜けなかった 　　　
【賃料・修繕費の見通しが甘く、自転車操業に・・・】 　　
失敗④：パートナー選びを誤った 　　　
【不動産会社のいうがままに購入して失敗・・・】

中小企業診断士コラム２　“戦わない”マーケティングという選択肢

第３章　“お金が貯まる”収益不動産購入のポイント

1　収益不動産購入は「長期保有で着実にお金を稼ぐ」時代 　　
収益不動産活用の損益は、どう決まるのか 　　
これからの時代の収益不動産購入戦略
2　失敗しないための収益不動産購入法 　　
購入ポイント① 物件調査による不動産特有のリスク把握 　　　
◆重要なのは「物件調査」という事前対策 　　　
◆重要事項説明に関する物件調査とは 　　
購入ポイント② マーケットを考慮した立地選び 　　　
◆「場所」だけではなく「エリア特性」や「需要」を確認 　　　
◆将来の発展を見据え、より安定した経営を目指す 　　
購入ポイント③ 税引後キャッシュフローの試算（シミュレーション） 　　　
◆賃料の設定 　　　
◆支出の設定 　　　
◆税金の設定 　　
購入ポイント④ 信頼できるパートナー選び 　　　
◆売買はもちろん、管理の実績が伴った会社であるか？ 　　　
◆メリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるか？
3　収益不動産購入の実践手順 　　
実践手順① 購入目的を明確にする 　　　
◆資産形成 　　　
◆節税対策 　　
実践手順② 仮の事業シミュレーションを行う 　　
実践手順③ 金融機関に融資相談

中小企業診断士コラム３　「財務3表」は個人の資産把握にこそ活用すべし

第４章　“買ったら終わり”ではない賃貸管理の重要性

1　収益不動産はその後の賃貸管理で決まる！
2　賃貸管理において最も優先すべきは「高入居率の実現」
3　高入居率実現のポイント
4　管理会社の選び方 　　
幅広い募集ができる管理会社を選ぼう 　　
管理会社選びのチェックポイント ケーススタディ（成功事例） 　
ケーススタディ①：資産形成・安定収入 　
ケーススタディ②：税対策（相続税対策）

中小企業診断士コラム４　
製造業と不動産賃貸業の共通点　〜全体最適の重要性〜

第５章　入居率95％超えを84カ月連続で達成し続ける「市萬」の“とっておき”管理事例

市萬の管理事例① 清潔感と明るさを演出した共用部整備
市萬の管理事例② 入居者の嗜好にオンリーワンの魅力をプラスしたリフォーム
市萬の管理事例③ トレンドに合わせた専有部リフォーム工事と共用部整備
市萬の管理事例④ 営業力アップのための幅広い募集と募集営業
市萬の管理事例⑤ 魅力が伝わる募集図面を作成し、幅広く募集

特別座談会 　データから読み解く、最新の収益不動産価格の推移と今後の見通し 　
ゲスト：健美家株式会社　代表 倉内 敬一 氏