初めてでも今からでもできる 不動産投資入門！空き家投資の超基本

はじめに

　皆さん、はじめまして！
　パート主婦大家なっち一こと、舛添菜穂子と申します。
　2014年に処女作を上梓して以来、ありがたいことに改訂版や新刊など合わせて4冊の著作を出版させていただく機会に恵まれました。本書は最後の出版(2020 年)からちょうど3年ぶりの著作となります。

　この空白の3年がまさにコロナ禍で、私も含め皆さんの暮らしや将来への考え方に大きな影響を与えたことだろうと思います。
　私自身もさまざまな変化はありましたが、コロナ禍であっても安定的な家賃収入を得られる大家さんというお仕事には、本当に感謝しかありません。

　さて、私は11年前の2012年に独身時代からの貯金を使い、大阪にある空き家を買って不動産投資を始めました。
　当時は「融資を使って規模拡大を目指す」というアパート投資がブームになりはじめたタイミング。使われていない空き家を活用した投資(空き家投資・戸建て投資)は、どちらかといえばマニアック (!?) な存在でした。

　そのころに融資を使って何億円も買った投資家さんのなかには、成功されてサラリーマンからFIREされた方もいますし、その後、活動の場を日本から世界に移した方、不動産会社を起してプロになった方もいます。
　私はといえば、ひたすらコツコツと小さな投資を続けています。
　戸建てや団地などを貸し出す大家さん業が中心ではありますが、民泊やレンタルスペースの運営もしています。

　私が行っている現金を使った投資の欠点としては、スピードが遅いことをあげられます。
　しかし、実績を積み上げていくことで、主婦であっても融資が使えるようになり一棟アパ—卜も買えました。

　ゆっくりペースですが、不動産投資を始めてから8年くらいで家賃年収が1000 万円を超え、今では24棟28室を所有し、家賃月収は185万円。ローン返済を差し引いた手取り収入は年間約1536万円あります。この金額は夫の年収を超えています。

　購入した物件をすべて持ち続けているのではなく、タイミングを見て5軒ほど売却して、その売却益の合計は3000万円以上になりました。
　それと同時に夫の名義でマイホームの住替えを2回行い、こちらも売却で利益を出しています。現在は世田谷区の某駅徒歩2分の好立地に注文住宅を建て、夫婦ふたりで暮らしています。　
　このように投資規模は小さいですが、現金を中心に買い進めても複数の不動産を所有できますし、売却で利益を得ることもできます。
　不動産投資を始める前、時給930円のパート主婦時代からすれば、考えられないほど金銭的にも時間にも余裕を持てるようになりました。すべて不動産投資のおかげです。

　ここで、まだ私のことをご存じない方のためにも、カンタンに自己紹介させていただきます。
　私は大阪で生まれ育ちました。地元の短大を卒業した当時は、まだ就職氷河期が続いており、就職するのも一苦労。就活で50社受けて落ち続け、ようやく決まったアパレル会社は手取り8万円でした。
　その後、リストラにあって、次に勤めた倉庫会社が月給18万円、手取り15万円と多少はマシになったとはいえ、心もとない給与に不安を抱き、飲食店でダブルワークを始めました。時給は1000円、週末に働いて月5万円を稼いでせっせと貯金していたのです。
　ところが、今度は転職先の倉庫会社が倒産･･･。3社目はブラック企業で給与21 万円、手取り18万円でしたが、連日、終電までの激務が続きました。
　このとき、ブラック企業勤めではアルバィトもできないので、投資で殖やそうとFX に手を出して失敗します。金額は50万円でしたが、一生懸命に貯めたお金でしたので本当に悔しかったです。

　こんな紆余曲折を経て、辿り着いたのが不動産投資です。
　結婚をきっかけにブラック企業を退社し、夫の赴任先の千葉に引っ越したのですが、不動産投資を知ったのは、この少し前のこと。
　独身時代、仕事に恵まれなかった私は、常に将来の不安に悩まされていたこともあり、「結婚＝一生安泰」だなんて考えられませんでしたから、不動産投資を知ったときは「これしかない!!」と運命を感じました。

　大阪から千葉に引っ越してからは、不動産投資の勉強をしながら自己資金を増やすため、デパートで販売員のパートを始めました。
　夫以外、知り合いもいないなか、初めての関東暮らしは精神的にも辛かったですが、店頭に立ってバッグを売りながら、家に帰れば不動産投資の書籍を読み、休日はセミナーにも行きました。
　そして、ようやく買えたのが2012年の1月、大阪府吹田市にある350万円の空き家です。失敗やトラブルもありましたが、今でも安定的に家賃6万5000円を稼ぎ続けてくれています。

　さて、話を戻しますね。コロナ禍で働き方が変わったこともあってか、副業が一般的になってきました。
　その副業のなかでも不動産投資は広く認知されるようになり、以前のように「不動産投資をしている」と言っても「ええっ、不動産!?」と驚かれることが減ってきたように感じます。

　とくに最近はSNSで不動産投資を知り、YouTube動画などで学ぶ人も増えています。わかりすい動画も便利ではありますが、大量の情報が雑多にあるため取捨選択の目が必要です。
　一口に不動産投資といっても手法はたくさんありますし、私が行っている空き家投資も複数の手法が存在します。
　意識していただきたいのは、不動産投資を取り巻く情報は日々変化しているということ。そのため過去の情報は、使えなくなってしまうケースもあります。
　情報が古いか新しいか、正しい情報か誤った情報なのか、また「どんな人がその情報を発信しているのか」も大事です。

　不動産投資で華麗なキャリアがあっても、その発信者が「この10年、不動産を買っていない」のであれば、その手法の再現性は極めて低い可能性があります。
　とんでもない高利回りや、あっと驚く低価格で購入するなど私にも経験はありますが「それを誰もができるのか？」と問われたら･･･そう簡単にはいきません。

　そこで本書は「初めてでも今からでもできる“空き家投資”の入門書」を目指して、とにかくわかりやすく執筆しています。投資手法を学ぶと共に、不動産投資の基本的な知識が学べる点も特徴です。

　実際のところ、現状では、私が不動産投資を始めたころのような物件はなかなかお目にかかれません。また、インフレの影響を受けてリフォーム費用もどんどん値上がっています。
　こうした最近の市況でも、初心者が実現できる再現性の高いノウハウを提供できるように心がけました。
　具体的には、次の内容について順番に解説しています。

〇どうやって空き家を探すのか？(検索)
〇どうやって買うの？(購入)
〇どうやってリフォームするのか？(商品化)
〇どうやって満室で稼働させるか？(管里運営)　
〇最終的に買った物件をどぅするのか？(売却)

　すべて主婦の私が、今でもしていることです。学んで行動し、それを継続するだけ。多額の借金も必要ありません。
　不動産投資に興味を持ったけれど、限られた資金しか持っていない人。また、借金することに抵抗のある人。一気にではなく、一歩ずつ投資したい人。そんな人に向けて執筆しました。
　興味をお持ちになったら、どうぞこの先を読み進めてくださいね！

　　　　　舛添菜穂子

著者略歴

パート主婦大家 なっち一こと　舛添菜穂子

大阪在住の独身時代に倒産・リストラ・ブラック企業を渡り歩き、さらにFXでも失敗。結婚で知人が一人もいない関東へ引っ越ししたのを きっかけに不動産投資を開始。節約・パートで貯めたお金を使って、2012年に大阪で築古戸建を購入(利回り22%)。その後、戸建てを中心にコツコツ増やして現在24棟28室(5 戸売却)家賃月収185万円。年間CF約1536 万円。利回り平均20.1%、最高利回り54.5%。これまでに5戸売却し、その売却益の合計は 3000万円以上！マイホー厶の住替えを2回行い、現在は世田谷区某駅徒歩2分の好立地に注文住宅を建て夫婦ふたりで暮らす。著書に 『令和改訂版！パート主婦、“戸建て大家さん”はじめました！〜貯金300万円、融資なし、初心者でもできる「毎月20万円の副収入」づくり〜』(ごま書房新社)など累計5作がある。

はじめに

序章　初心者は現金で“空き家”を買おう！

初心者にとってハードルが低い投資法は？
築古の区分マンションは修繕のリスクあり
まず自分の状況を確認しよう
目指すべきゴ—ルは？

第１章　探し方〜每日コツコツ空き家探し〜

超重要なエリア選び
自宅から物件までの移動時間も気にしないこと
予算はいくらがいいか
リフオ—厶代込みで500万円におさめる
初心者はなるべく「普通の家」を選ぶこと
空き家はどうやって探すの？
紹介の一軍を目指そう！
ライバルに差をつけるニ—ズリサーチ
謙虚さが感じられる話し口調を意識
コラム　ワケあり空き家の注意点

第２章　買い方〜問い合わせから契約・決済まで〜

人気の物件はスピ—ドが命
まずは問い合わせリストを作成する
問い合わせのゴールは内見の約束をすること
問い合わせた当日に内見するのがベスト
取り寄せた資料の見方は？
一緒に移動して自分を印象付ける
内見では室内・水回り・外観をチェック
アピールして買いそうな雰囲気を出す
近隣の住民はどんな人か？
内見の前後で現地の業者に直接ヒアリングする
買付け・指値交渉
契約と決済
融資を使う場合はロ－ン特約を付けること
コラム　知っておきたい税金の話

第３章　リフオ—厶〜コスパよく空き家を商品化〜

できるところだけを選んでDIY
リフォ—ムコストと機会損失
なつち一流は手間がかかるけれど誰でも再現できる方法
業者選びはGoogleマップ検索で
大手は高く、小さいといい加減なケースも
単発工事は専門業者さんへ
紹介が必ずよいとは限らない
プ□向けのホ—ムセンターで業者に接触
見積りの取り方とチェック法
リフォーム内容をできる限り具体的に伝える
安くしたいなら繁忙期を外して急がせないこと
職人さんの判断が必ずしも正しいとは限らない
現場にできれば顔を出すこと
「家賃に反映するか？」が重要
なっち一流リフォ－ムテクニック
コラム　現地調査にリフォ—ム会社の同行は必要!?

第４章　貸し方〜トラブルを避けながら高稼働を目指す〜

どうする管理会社
入居募集の準備
好立地の戸建て物件は積極的に攻めよう
「セルフ客付け」にチャレンジ！
現地ですべきことを見極める力が必要
お部屋のステ—ジング
宅配ボックスは有利に働く
コラム　空き家投資に使える融資

第５章　売り方〜後悔しない出□戦略〜

古い家はどうなるの？
行く末は3つ
売却益よりも運用益を意識
売却のタイミングは？
自分の採算ラインを設ける
高く売るためのコツ
契約不適合責任に注意！
査定サイトは利用しない
レインズに載せるかどうかも戦略として考える

おわりに